“房產(chǎn)基金的好處就是天然去杠桿。” 越秀房地產(chǎn)投資信托基金（以下簡稱“越秀房產(chǎn)基金”）的管理人越秀房托資產(chǎn)管理有限公司（以下簡稱“越秀房托”）行政總裁林德良日前接受南方日報記者專訪時表示，“我們通過資產(chǎn)股權的證券化以及境外低成本融資，基金借貸比例長期控制在45%以內(nèi)。”
作為全球首只投資于中國內(nèi)地物業(yè)的房地產(chǎn)投資信托基金，越秀房產(chǎn)基金2005年成功在香港聯(lián)交所上市，十年之間，資產(chǎn)規(guī)模從45億元發(fā)展到接近300億元。林德良表示，隨著房地產(chǎn)開發(fā)毛利逐步下降，商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將擁有更好的發(fā)展前景，房產(chǎn)基金將在其中扮演重要角色。 ●南方日報記者 江珊
1.百億收購國金中心“一石多鳥”
2012年，越秀房產(chǎn)基金以134.4億元的總代價收購越秀地產(chǎn)旗下廣州國際金融中心，這是廣州國企資產(chǎn)一次意義重大的“乾坤大挪移”。
在林德良看來，這是“一石多鳥”的妙招。“越秀地產(chǎn)實現(xiàn)了房地產(chǎn)投資利潤，重資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)檩p資產(chǎn)結構，在集團層面，通過全面的負債重組，整體資產(chǎn)信用評級上去了，銀行借錢成本也隨之降低。”
作為越秀集團旗下核心業(yè)務板塊，越秀房托擁有了國金中心，意味著資產(chǎn)規(guī)模增長2倍，所持物業(yè)新增加酒店、公寓元素。在資本市場上，基金單位增發(fā)后總數(shù)翻倍、每日交投量放大4倍，并且引入了中國人保等長線投資的大型機構投資者。
根據(jù)2015年年報，旗下物業(yè)的資產(chǎn)總值近293億元、年物業(yè)收入為17.1億元，在亞洲110多個上市房地產(chǎn)基金中，分別位列第十和第八。
除了整體或分拆售賣、抵押貸款之外，房產(chǎn)基金成為一種能讓房地產(chǎn)開發(fā)商資金回籠的新途徑。當下房地產(chǎn)市場正在有序推進“去杠桿”“去庫存”，股權式的房產(chǎn)基金通過募集基金的方式，引入社會資本，承接下積累在銀行中的巨額房地產(chǎn)開發(fā)貸款。同時，多數(shù)的房產(chǎn)基金管理人擁有專業(yè)的商業(yè)物業(yè)運營能力，將有效盤活存量。
林德良舉例，“在內(nèi)地，你買了一套房租出去，房租收入除以成本，回報率約為3%-4%，而越秀房產(chǎn)基金，過往的年回報率可以達到6-7%，這是將經(jīng)營提升、資產(chǎn)提升與財務提升等三層方面綜合來實現(xiàn)的。此外，房產(chǎn)基金的派息與物業(yè)收入掛鉤，所以物業(yè)經(jīng)營穩(wěn)定就會帶來穩(wěn)定的回報。”
今年3月，基金進入恒生大中型指數(shù)，使其在海外發(fā)債的融資成本大幅降低。這樣，通過合理的杠桿，放大了租金收入的回報率。
“如何做好再融資以降低利息是保持高回報的關鍵，我們利用香港平臺做好兩地的現(xiàn)金流管理，從而達到最低的融資成本。”林德良介紹。為應對人民幣貶值帶來的外債還息壓力上升，他表示，公司正在考慮對目前76%比例的外債適當降低。
2.差異化產(chǎn)品定位為商業(yè)物業(yè)增值
大陸家嘴腹地屬于上海金融核心區(qū)域。去年9月，越秀房產(chǎn)基金以26.272億元收購區(qū)域內(nèi)的上海宏嘉大廈，此單收購案被外界評為廣州老牌國企首次出穗進滬的大膽之作。
經(jīng)手半年，宏嘉大廈的房租單價就已實現(xiàn)增長超3成。根據(jù)公開數(shù)據(jù)，去年6月，宏嘉大廈寫字樓的出租率為99.29%，平均租金為每日每平方米6至7元。2015年報顯示，收購完成后，項目出租率維持高位運行，租金水平則持續(xù)穩(wěn)步上升，租金單價已超過8元。
立于高檔寫字樓林立的金融商圈之中，如何短時間內(nèi)實現(xiàn)租金升值？林德良總結，越秀房托靠的是差異化的經(jīng)營定位和資產(chǎn)提升。“找準定位，才能有的放矢。”
新的宏嘉大廈客戶群定位為自貿(mào)區(qū)內(nèi)成長型的金融企業(yè)，這類企業(yè)的業(yè)務大多是遍布全球，為此，越秀房產(chǎn)基金斥資上百萬元為宏嘉大廈安裝了銀行使用級別的光纖和空調(diào)制暖設備。林德良說，“他們都是24小時辦公的金融企業(yè)，南方的濕冷天氣讓夜晚特別難熬，光纖和暖氣，成為最大的吸客法寶。”
林德良介紹，從白馬批發(fā)市場的長盛不衰，到擁有國金中心實現(xiàn)里程碑式的飛躍，再到引入優(yōu)衣庫激活維多利廣場……這間資產(chǎn)管理公司，形成了一套差異化產(chǎn)品定位和持續(xù)優(yōu)化服務內(nèi)涵的經(jīng)營哲學，才得以通過復制成功模式在上海灘立足。
據(jù)年報顯示，2015年越秀房產(chǎn)基金分派總額7.04億元，比2014年增長了6.3%。維多利廣場、白馬大廈、國金中心成為拉動公司業(yè)績成長的“三駕馬車”，物業(yè)收入分別實現(xiàn)了19.4%、11.1%、9.3%的同比增幅。其中，國金中心寫字樓月租價約為235元/平方米，比同區(qū)均價高出36%，位居珠江新城寫字樓之冠。
3.變身“城市運營商”挖掘商機
房地產(chǎn)開發(fā)已告別暴利時代，通過整合現(xiàn)有物業(yè)實現(xiàn)穩(wěn)健升值的商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商的春天正在來臨。
4月下旬，一場對于廣州意義重大的簽約儀式被安排在國金中心舉行。思科中國創(chuàng)新中心總部將落戶廣州，未來將建設年產(chǎn)值規(guī)模超千億元、全球領先的智慧城。林德良透露，在思科之后，國金中心58層還接待了兩批訪問廣州的“貴客”，這是作為市屬國企的一份榮譽，也是對公司運營城市地標的肯定。
林德良介紹，國金中心的定位是廣州頂級的寫字樓，按照聯(lián)合國對寫字樓的評分標準進行測評，其綜合得分位列珠江新城第一。精準的定位和資產(chǎn)提升，讓國金中心擁有了各國駐廣州領事館、世界500強企業(yè)等一大批高端租戶，這也為其高租價提供了保證。
值得一提的是，在發(fā)展租賃市場的過程中，品牌化的公寓公司正好迎合了一批希望改善住房環(huán)境的人的需求。在國內(nèi)，萬科、鏈家等在內(nèi)都開始建立起長租公寓品牌，雅詩閣、輝盛閣等外資運營商則已成功占領了高端長租公寓市場。林德良介紹，國金中心的雅詩閣現(xiàn)在出租率長期維持在90%多。外籍客戶在廣州可選擇的高端公寓項目太少，縱觀其他區(qū)域，北京、上海、深圳的公寓也有很大的發(fā)展前景。
在寸土寸金的珠江新城，寫字樓產(chǎn)品競爭的差異化趨勢已十分明顯，在國金中心之外，還有復式戶型的小總部，以及每層設有開放空間便于交流的創(chuàng)意工作室。根據(jù)最新的國策，商業(yè)部分可以作為住宅出租，又將為寫字樓和零售物業(yè)帶來一場全新的定位。
在林德良看來，，商業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)老、物流、工業(yè)園等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，都是房地產(chǎn)未來發(fā)展的方向。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)就是城市運營商的理念，例如綠地集團將蘭州打造成西部的走廊。而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)形成的規(guī)模化產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟，能帶動一座城市的經(jīng)濟飛躍，例如武漢的光谷。
著眼廣州，林德良認為，自貿(mào)區(qū)、養(yǎng)老地產(chǎn)、創(chuàng)意創(chuàng)業(yè)等特色產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目將大有可為。上海自貿(mào)區(qū)已進入3.0時代，民營資本成為外商、海外資本之外的一大動力源泉，而南沙自貿(mào)區(qū)起步較晚，也正進入2.0時代，更多的創(chuàng)新總部企業(yè)將落戶這里，將成為地產(chǎn)運營商的必爭之地。
？聲音
稅收優(yōu)惠等可助
推房產(chǎn)基金發(fā)展
在今次國務院發(fā)布的《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》之前，2015年1月，住建部也曾發(fā)布《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導意見》（以下稱《指導意見》），支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有房源向社會出租，積極推進房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點。
《指導意見》指出，推進REITs試點，有利于促進住房租賃市場發(fā)展，有利于解決企業(yè)的融資渠道，有利于增加中小投資者的投資渠道。通過發(fā)行REITs，可充分利用社會資金，進入租賃市場，多渠道增加住房租賃房源供應。
值得注意的是，對比兩份文件，推進試點工作由“積極”轉(zhuǎn)為“穩(wěn)步”。變化之間，體現(xiàn)出了國內(nèi)發(fā)展房托基金的慎重與決心。接受專訪時《意見》尚未出臺，林德良告訴記者，越秀房產(chǎn)基金屬于信托上市，所以擁有許多股權式房產(chǎn)基金的流通性優(yōu)勢，但現(xiàn)在國內(nèi)還沒有信托上市的方式。
自2010年國務院批準北京、上海、天津三城市為房托基金試點城市以來，國內(nèi)出現(xiàn)了一些房托基金或類房托基金的產(chǎn)品，但發(fā)展緩慢。去年6月，首只公募房托基金在前海設立，但內(nèi)地仍未批準信托上市。
在今年全國“兩會”期間，全國人大代表、越秀集團董事長張招興曾提議，鑒于當前REITs的發(fā)展面臨立法缺失、稅負過高及監(jiān)管權責沖突等諸多問題，建議全國人大常委會盡快制定《房地產(chǎn)投資信托基金法》。
張招興認為，發(fā)展REITs有助于解決國內(nèi)目前商業(yè)地產(chǎn)空置率較高的情況。然而，國內(nèi)尚未制定專門調(diào)整規(guī)范REITs的單行法律，這使得REITs的設立和運行面臨諸多法律瓶頸。此外，REITs還面臨信托登記、分紅限制、信息披露、破產(chǎn)隔離等諸多立法缺失問題，這些都需要對相關法律問題進行頂層設計。同時，稅收優(yōu)惠對于促進REITs繁榮至關重要。
