江南佳麗地，金陵帝王州。逶迤帶綠水，迢遞起朱樓。
11月20日10時(shí)，南京城東五礦晏山居樓盤(pán)前，人聲鼎沸。從軌交2號(hào)線鐘靈街地鐵站出來(lái)接近柳營(yíng)西路開(kāi)始，約500米的路兩側(cè)停滿了車(chē)。人群中有許多白領(lǐng)夫妻，更不乏白發(fā)如霜的老年人，人群臉上帶著期待與喜悅，相互交談著，能來(lái)到這里參加選房，證明他們已經(jīng)是搖號(hào)的中簽者。
五礦崇文金城這次推出399套新房，吸引了超過(guò)2000人登記搖號(hào)。樓盤(pán)位于南京市西南的河西新城。之所以有如此洶涌的買(mǎi)房人群，原因之一是：新房的開(kāi)盤(pán)單價(jià)在35000元/平方米左右，而周邊的二手次新房單價(jià)約為5萬(wàn)元/平方米。
這是南京河西新城在11月中下旬（18日-21日）開(kāi)盤(pán)的10個(gè)樓盤(pán)中的一個(gè)。短短5天之中，集中開(kāi)盤(pán)的3000多套房源幾乎全部售罄，而這些房源均要求首付八成以上。
五礦崇文金城選房現(xiàn)場(chǎng)，11月20日上午10時(shí)停滿了車(chē)站滿了人。本文圖片無(wú)特別說(shuō)明皆來(lái)自澎湃新聞?dòng)浾?劉暢
被攙扶著來(lái)買(mǎi)房的購(gòu)房老人
當(dāng)天開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)所屬的是南京外國(guó)語(yǔ)學(xué)校河西分校學(xué)區(qū)，學(xué)區(qū)房的概念，又增加了一層吸引力。
10時(shí)22分，一位排號(hào)在20多的先生從認(rèn)購(gòu)大廳出來(lái)，立刻被等待的購(gòu)房者層層圍住，詢問(wèn)認(rèn)購(gòu)情況。“5個(gè)人一組，沒(méi)什么思考的時(shí)間，銷售直接問(wèn)我選多大面積，幾號(hào)樓幾室，然后交定金50萬(wàn)元。整個(gè)過(guò)程也就大約2分鐘。”他選的是一套90平方米的戶型。
一名耄耋老人在人群中站了幾十分鐘，在小輩的攙扶下走出人群在路邊歇歇。澎湃新聞在現(xiàn)場(chǎng)看到，售樓處前站著不少頭發(fā)花白的老年人，這些老人的到來(lái)是因?yàn)閾碛匈?gòu)房資格，他們?cè)谫?gòu)房合同上簽字，至于付款，則是兒孫的事情了。
南京現(xiàn)行的住房限購(gòu)政策規(guī)定，在南京主城區(qū)（不含六合區(qū)、溧水區(qū)、高淳區(qū)）范圍內(nèi)，暫停向已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭出售住房。在六合區(qū)、溧水區(qū)、高淳區(qū)范圍內(nèi)，暫停向已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。非南京市戶籍居民家庭申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)首套住房時(shí)，應(yīng)提供至少2年所得稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明。
這使得不少已經(jīng)擁有多套的購(gòu)房者想到了家里父輩甚至祖父一輩的“房票”。“反正已經(jīng)是八成首付了，能不能貸款也沒(méi)意義了。”在南京已經(jīng)擁有5套住房的徐楠（化名）這樣表示，徐楠是南京本地人，他這次用父親的購(gòu)房資格抽中了河西另一個(gè)樓盤(pán)的仁恒綠洲新島的房號(hào)。
而另一個(gè)年紀(jì)略輕的女性開(kāi)車(chē)接來(lái)了奶奶來(lái)選房，她動(dòng)用了家里好幾個(gè)老人的身份證來(lái)?yè)u號(hào)，而奶奶正好搖中了。
許多老人在開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)外等候叫號(hào)。
南京河西新城位于南京主城西南部，北起三汊河，南接秦淮新河，西臨長(zhǎng)江夾江，東至外秦淮河、南河，主體位于建鄴區(qū)，總面積約94平方公里。其中，陸地面積56平方公里，江心洲、潛洲及江面38平方公里。是南京主要開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)區(qū)之一。
目前，河西新城北部20平方公里在2000年前后已基本建成，中部21平方公里借助十運(yùn)會(huì)、第四屆世界城市論壇的東風(fēng)基本成型；南部15平方公里在青奧會(huì)前全面拉開(kāi)建設(shè)框架，西部15平方公里江心洲正與新加坡合作開(kāi)發(fā)建設(shè)中新生態(tài)科技島。
根據(jù)南京市今年5月進(jìn)一步對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控要求，河西新城、江北新區(qū)、南部新城等區(qū)域和江寧、仙林地鐵沿線的部分地塊，采取“限銷售對(duì)象、限房?jī)r(jià)、限套型、限轉(zhuǎn)讓、限銷售方式、競(jìng)地價(jià)”的出讓方式。澎湃新聞了解到，河西新城中部的樓盤(pán)均價(jià)限制在4.5萬(wàn)元/平方米，南部的樓盤(pán)均價(jià)限制在3.5萬(wàn)元/平方米。
記者在五礦崇文金城樓盤(pán)附近21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)房產(chǎn)中介咨詢得知，90平方米戶型月租在3500元-4500元。五礦崇文金城首次入市是2014年4月，開(kāi)盤(pán)價(jià)23500元/平方米左右，上一次加推是2016年5月，單價(jià)35000元/平方米，和此次加推單價(jià)一致。而在這期間的一年多時(shí)間，周邊的二手房已經(jīng)漲到了約5萬(wàn)元/平方米左右，這使得每一平方米價(jià)格就倒掛了15000元。
挑最大的房型：買(mǎi)到就是賺到
五十多歲的孫阿姨說(shuō)，“我先買(mǎi)了看看這個(gè)學(xué)區(qū)好不好，好的話，我的小孫子以后也可以住。”她和親家都搖中了號(hào)，這次可以買(mǎi)兩套。他們一套都不準(zhǔn)備放棄，打算湊點(diǎn)錢(qián)全部買(mǎi)下來(lái)。
由于搖到號(hào)的“幸運(yùn)”難得，只要有購(gòu)房資格和資金的購(gòu)房者都計(jì)劃盡最大可能性買(mǎi)下最多的面積，這使得幾乎所有人在選房時(shí)的主要目標(biāo)就是房型越大越好。
徐楠認(rèn)購(gòu)的仁恒綠洲新島三期江楓園位于江心洲，這次共上市636套房源，戶型有88平方米兩房，128、135、136平方米的三房，開(kāi)盤(pán)均價(jià)3.6萬(wàn)元/平方米。他和姐姐都是附近樓盤(pán)仁恒江灣城的業(yè)主，目前江灣城在中介網(wǎng)上的掛牌價(jià)，三期和四期單價(jià)在6.5萬(wàn)-7.5萬(wàn)元之間。“我早上8點(diǎn)出門(mén)，銷售中心這里就已經(jīng)停滿了車(chē)。”他說(shuō)。
記者從南京市新街口出發(fā)，乘坐軌道交通2號(hào)線8站，在元通站換乘軌交10號(hào)線4站，到達(dá)江心洲站，大約30分鐘。售樓處門(mén)口的中新大道上停著十幾輛轎車(chē)，寶馬奔馳奧迪等名車(chē)不在少數(shù)。保安說(shuō)，“昨天門(mén)前這條路，全都停滿了，繞小區(qū)一圈也都是車(chē)，都是來(lái)看房的。”
仁恒綠洲新島將前220號(hào)的購(gòu)房者安排在上午選房，下午是420號(hào)之前的購(gòu)房者，420號(hào)之后的選房都在晚上7時(shí)后進(jìn)行。而八成首付要求11月19日選房當(dāng)天付清。徐楠是晚上選房，他有點(diǎn)擔(dān)心輪到他的時(shí)候大房型已經(jīng)被選完了。
售樓處內(nèi)的公告顯示要求八成首付當(dāng)天付清。
售樓處內(nèi)，看沙盤(pán)的購(gòu)房者在為選房做著最后的準(zhǔn)備。有的購(gòu)房者在紙上列著房型、樓層，慎重篩選和確定最后的順序。他們討論著，“無(wú)論如何都要買(mǎi)的，投資和自住，抽中了號(hào)至少已經(jīng)具有投資的功能，自住看可選的房子樓層面積是否理想啦。”“新房限價(jià)機(jī)會(huì)難得，比周邊二手房至少每平方米便宜1萬(wàn)元，這靠運(yùn)氣就賺了百萬(wàn)甚至幾百萬(wàn)元啊。而且是河西，規(guī)劃好，正是南京熱點(diǎn)，養(yǎng)老不錯(cuò)，轉(zhuǎn)手不愁。”還有人打趣道，“輪到我不知道是什么戶型了，轉(zhuǎn)手快升值快的才好。”
綠洲新島二期業(yè)主黃先生此次也抽中了號(hào)，想在三期買(mǎi)一套給家里老人住。他二期自住的房子是180平方米的，兩年前買(mǎi)時(shí)單價(jià)是2.6萬(wàn)元。他說(shuō)：“你們能買(mǎi)多大買(mǎi)多大。這里機(jī)會(huì)不再有了，剛剛成交了一套180平方米的二手房，880萬(wàn)元，單價(jià)已經(jīng)4.9萬(wàn)元了。”
工作人員在已被認(rèn)購(gòu)的“房子”前貼上紅色圓點(diǎn)，11月19日下午，大戶型已基本選完。
晚上7時(shí)40分，徐楠如愿認(rèn)購(gòu)了一套3樓135平方米的房子，這是樓盤(pán)的第二大的戶型。而此時(shí)，大多數(shù)房子前已被貼上紅色圓點(diǎn)（代表已被認(rèn)購(gòu)），136平方米、135平方米等大房型已基本被選完，接下來(lái)的購(gòu)房者中，有的搖中了幾個(gè)號(hào)的選擇放棄，打算把僅有的“房票”用在排序前面的樓盤(pán)上，而只搖中一個(gè)號(hào)的購(gòu)房者，則買(mǎi)下了88平方米的房型。
晚上10時(shí)，仁恒綠洲新島的選房還在繼續(xù)，購(gòu)房者建立的業(yè)主群不時(shí)有新人加入。636個(gè)號(hào)之后，約有百位購(gòu)房者放棄認(rèn)購(gòu)，或是選擇了其他樓盤(pán)，或是戶型不理想，828號(hào)成為了認(rèn)購(gòu)最后一套房的號(hào)碼。
澎湃新聞?dòng)浾咴谀暇┦凶》勘Ｕ虾头慨a(chǎn)局主管的南京網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)站看到，11月17日至11月22日5天，建鄴區(qū)可售商品房套數(shù)從4886套減至1896套，減少近3000套。
從記者整理的樓盤(pán)情況可以看到，中簽率最高的保利天悅，幾乎登記的購(gòu)房者都能選到，但是保利天悅房型中有120套為235平方米的的大平層，總價(jià)千萬(wàn)元卻是開(kāi)盤(pán)當(dāng)天售罄。
亂象：房?jī)r(jià)不倒掛就沒(méi)人買(mǎi)
河西未來(lái)上市新房產(chǎn)品以大平層為主，且都是高價(jià)地塊，包括7幅高總價(jià)綜合體地塊和3幅住宅地塊，而住宅地塊樓面地價(jià)在3.7萬(wàn)-4.5萬(wàn)元/平方米，這也差不多是目前河西開(kāi)出來(lái)樓盤(pán)的銷售價(jià)格。
河西這10個(gè)樓盤(pán)共3177套住房，共有超過(guò)14000個(gè)登記號(hào)（包含重復(fù)的），平均中簽率不到23%。11月15日8時(shí)不同地點(diǎn)同時(shí)認(rèn)籌，為提高搖中概率，有人凌晨出門(mén)排第一家，登記完趕赴下一個(gè)登記地點(diǎn)；有的全家動(dòng)員分頭去不同的樓盤(pán)排隊(duì)登記。一對(duì)年輕夫妻告訴澎湃新聞，對(duì)佳兆業(yè)樓盤(pán)有興趣的人最多，登記完都快晚上12點(diǎn)了。
由于各樓盤(pán)對(duì)驗(yàn)資要求的銀行不同，且資金不可挪走，這意味著想多登記幾個(gè)號(hào)或是想多個(gè)樓盤(pán)碰運(yùn)氣，就要準(zhǔn)備多份資金。據(jù)記者了解，登記一個(gè)號(hào)的驗(yàn)資門(mén)檻大多在200萬(wàn)元以上，最高430萬(wàn)元。當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，有購(gòu)房者為了增加搖中的概率，光驗(yàn)資就在銀行戶頭里存了上千萬(wàn)。
河西新房如此熱賣(mài)，上述業(yè)內(nèi)人士表示：“河西本身就是熱點(diǎn)，與江北一江之隔就更熱了。而且去年開(kāi)始土地拍賣(mài)達(dá)到最高限價(jià)的都要現(xiàn)房銷售，等于房子從拍地到上市周期延長(zhǎng)了一年半到兩年，供應(yīng)不足，江心洲的仁恒綠洲新島上次推盤(pán)還是20個(gè)月前。”
形成鮮明對(duì)比的是，房產(chǎn)中介我愛(ài)我家南京三元巷一位經(jīng)紀(jì)告訴記者，位于鼓樓商圈和湖南路商圈之間，有兩條軌交環(huán)繞的泛悅城市廣場(chǎng)，年底前也會(huì)加推，均價(jià)大概3.59萬(wàn)元/平方米。他帶著看房的話，無(wú)需驗(yàn)資就可以登記兩個(gè)號(hào)碼。
今年6月首次開(kāi)盤(pán)的泛悅城市廣場(chǎng)共計(jì)248套精裝房源，只有130組購(gòu)房者登記報(bào)名，選房當(dāng)天繳納60萬(wàn)元定金。根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，截至11月29日還有28套可售。
同樣是有地暖有中央空調(diào)的精裝房，周邊配套更為便利的市區(qū)新房為何反而受到“冷落”？
上述業(yè)內(nèi)人士告訴記者，泛悅城市廣場(chǎng)位于老城改造區(qū)域，以前是個(gè)物流倉(cāng)庫(kù)，周邊有火車(chē)站和大市場(chǎng)，環(huán)境和治安相對(duì)較差，對(duì)口的學(xué)校不是太好，周邊隨時(shí)面臨著拆遷和修路。不像新規(guī)劃的區(qū)域可以快速引入名校分校，居住的舒適度更好。
一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)表示，“市中心老房子多，河西十年前是農(nóng)村，現(xiàn)在漸漸配套和商業(yè)都起來(lái)了，很多人還是考慮半投資半改善。前幾年江寧也沒(méi)什么發(fā)展，現(xiàn)在地鐵通了，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)也建好了，江寧的成交量在南京也成了前幾名。我前年買(mǎi)的房子，當(dāng)時(shí)也是冷門(mén)，今年開(kāi)二期已經(jīng)翻了整整一倍。”
“買(mǎi)房還是宜早不宜遲，年后又是一個(gè)價(jià)。就我這里，除了一個(gè)房主為了參與河西搖號(hào)，急賣(mài)房子，降低了一點(diǎn)總價(jià)但要求全款付清，其他的二手房都還是穩(wěn)步上漲的。”他說(shuō)。
除了南京市區(qū)新房，就算同樣是江北新區(qū)的新房，房?jī)r(jià)不倒掛的也沒(méi)人買(mǎi)。10月30日，位于江北新區(qū)浦口區(qū)的北江錦城，距離軌交10號(hào)線雨山路站1.5公里，有108套房源領(lǐng)到銷售許可，但由于新房均價(jià)24300元／平方米略高于周邊二手房房?jī)r(jià)，開(kāi)盤(pán)至今，成交和認(rèn)購(gòu)均為零套。該樓盤(pán)同時(shí)在售的前期少量房源，一年多還沒(méi)賣(mài)完。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，南京河西樓市的熱銷有其必然原因。一是熱點(diǎn)板塊，規(guī)劃較好。二是在限價(jià)背景下，新房與二手房?jī)r(jià)格倒掛，尤其是熱點(diǎn)板塊，新房?jī)r(jià)格低于預(yù)期，“買(mǎi)了就賺”的心理讓購(gòu)房熱情積極釋放出來(lái)。嚴(yán)躍進(jìn)同時(shí)指出，站在房企角度來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)需求大，適逢年底也需要快速回籠資金。但“首付款八成”，嚴(yán)格說(shuō)起來(lái)是違規(guī)的。在整個(gè)購(gòu)房市場(chǎng)中，這是歧視性條件，并不公平。
“南京樓市的亂象有一定啟示：如何在限價(jià)、搖號(hào)制度下，確保購(gòu)房市場(chǎng)穩(wěn)定。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，“有的家庭同時(shí)在四五個(gè)樓盤(pán)認(rèn)籌，熱門(mén)樓盤(pán)搖號(hào)中簽率低，說(shuō)明以南京為代表的強(qiáng)二線城市，符合購(gòu)房條件的群體還是比較多的，潛在購(gòu)房需求大，那么增加供地和房源，改進(jìn)供需平衡，仍是根本之道。如果是借杠桿，那么如何對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)管，都是需要考慮的。”
調(diào)控不是為了統(tǒng)計(jì)數(shù)字
“價(jià)格倒掛出現(xiàn)在別的區(qū)域問(wèn)題不大，在河西就容易成為‘燃點(diǎn)’。”經(jīng)濟(jì)參考報(bào)援引南京林業(yè)大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)說(shuō)，河西是南京市近年來(lái)重點(diǎn)打造的新城區(qū)，也是未來(lái)高端服務(wù)業(yè)的聚集區(qū)域，此處樓盤(pán)一直熱銷。限價(jià)、限售政策下，該區(qū)域近半年沒(méi)有新房供應(yīng)，囤積了大量的市場(chǎng)需求，所以一開(kāi)盤(pán)就引來(lái)萬(wàn)人搶購(gòu)。
而在記者調(diào)查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，只要是價(jià)格倒掛樓盤(pán)，幾乎都得到了空前熱搶。
在江寧區(qū)，“上周五（11月24日）下午，我朋友去江寧區(qū)祿口朗詩(shī)青春街區(qū)報(bào)名登記時(shí)，已經(jīng)4000多號(hào)了。”一名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商告訴記者。
與河西隔長(zhǎng)江相望的江北新區(qū)，同樣處于房?jī)r(jià)限購(gòu)區(qū)域，由于總價(jià)低，瘋搶狀況有過(guò)之而無(wú)不及。
11月20日，時(shí)隔一年多，江北新區(qū)招商蘭溪谷再次拿到銷售許可，516套毛坯房源，戶型面積為89平方米和120平方米，均價(jià)約1.4萬(wàn)元/平方米。澎湃新聞?dòng)浾咴诋?dāng)?shù)匾患曳慨a(chǎn)中介網(wǎng)站上看到，招商蘭溪谷的二手房76平方米的掛牌單價(jià)在2萬(wàn)元上下。11月21日上午，就有超過(guò)3000組人到現(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)登記。該樓盤(pán)設(shè)置的貸款條件非常嚴(yán)苛：信用卡逾期1次及以上的不可以貸款；名下有過(guò)信用貸、消費(fèi)貸記錄的，不可以貸款；一套房利率上浮15%，二套房利率上浮20%。
與招商蘭溪谷一同被封為“江北新區(qū)神盤(pán)”的，還有位于江邊中心位置的華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)，確定年內(nèi)加推。該樓盤(pán)上一次入市是2016年6月2日，距今已有16個(gè)月。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)加推如果仍然是毛坯房，價(jià)格與去年價(jià)格持平，約2.1萬(wàn)元/平方米。該樓盤(pán)11月中旬新成交一套89平方米的三房戶型，總價(jià)310萬(wàn)元，單價(jià)高達(dá)3.48萬(wàn)元。
11月29日，招商蘭溪谷公布搖號(hào)公示，最終有效報(bào)名數(shù)為8668組人，中簽率5.9%。沒(méi)有意外，12月2日開(kāi)盤(pán)選房，招商蘭溪谷加推的房源被認(rèn)購(gòu)一空。
針對(duì)南京樓市怪象，11月26日，新華社發(fā)表時(shí)評(píng)稱，出現(xiàn)這一現(xiàn)象，不是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控太嚴(yán)了，恰恰是調(diào)控不夠全面、改革不夠深化。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控進(jìn)入“深水區(qū)”，調(diào)控難度加大。市場(chǎng)越是焦慮越要穩(wěn)定預(yù)期，市場(chǎng)越是瘋狂越要深化改革，在改革前進(jìn)的道路上不能失去方寸、丟了耐心。
限價(jià)等調(diào)控目的，不是限制新房開(kāi)盤(pán)價(jià)的單邊作業(yè)，也不是要“捂”住房?jī)r(jià)，更不是為了統(tǒng)計(jì)數(shù)字“好看”。調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，要讓短期調(diào)控政策為長(zhǎng)期改革創(chuàng)造窗口期，讓調(diào)控與改革措施共同發(fā)力，治標(biāo)更須治本。
首先，短期樓市調(diào)控應(yīng)當(dāng)讓位于長(zhǎng)效機(jī)制，朝著“房子是用來(lái)住的”方向，建立長(zhǎng)效機(jī)制，逐步擴(kuò)大對(duì)公共租賃住房的土地供給，著重滿足外來(lái)務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等城市“夾心層”和困難群眾的住房需求，進(jìn)一步縮小貧富差距，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需平衡。
其次，做大做好資本市場(chǎng)，增加優(yōu)質(zhì)投資品供應(yīng)，擴(kuò)大投資渠道，引導(dǎo)資金從房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向其他市場(chǎng)。降低房地產(chǎn)業(yè)投資收益，從金融上掐斷投機(jī)炒房的明溝暗道，引導(dǎo)投資進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，轉(zhuǎn)移到急需支持的產(chǎn)業(yè)發(fā)展中去。
另外，嚴(yán)格按照房地產(chǎn)的功能定位，堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線，厘清主要矛盾，配套政策措施，實(shí)現(xiàn)短期和長(zhǎng)期機(jī)制的協(xié)調(diào)一致，將改革不斷引向深入。如此多管齊下，穩(wěn)定預(yù)期，兼顧短期與長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，做細(xì)做實(shí)，這樣才能推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
