多校劃片將會(huì)成為一種長期趨勢(shì)，未來學(xué)區(qū)的搖號(hào)式入學(xué)將會(huì)變得普遍，在這樣的情況下，學(xué)區(qū)房購買的風(fēng)險(xiǎn)性就會(huì)與日俱增，雖然學(xué)區(qū)房依然意味著一個(gè)可能去好學(xué)校的搖號(hào)資格，但是其內(nèi)在的風(fēng)險(xiǎn)卻是不言而喻的。

進(jìn)入2016年以來，如果說有什么最能撥動(dòng)中國人心弦的東西？那么無疑就是一路走高的房地產(chǎn)。最引人注目的也許還不止是房價(jià)，而是房價(jià)中毅然挺立的學(xué)區(qū)房。而北京市一紙多校劃片的新政，竟然在房地產(chǎn)市場中引起軒然大波，在不少城市學(xué)區(qū)房的價(jià)格會(huì)超過普通住宅價(jià)格多倍不止，學(xué)區(qū)房似乎已經(jīng)成為中國家長心目中難以言說的痛。

縱觀全國，如果說有什么能夠牽動(dòng)所有家長的心的話，恐怕只有兩個(gè)房子與教育，這兩大歷史性命題可謂是中國父母最舍得花錢的兩件事，當(dāng)這兩件事的結(jié)合體學(xué)區(qū)房出現(xiàn)在中國家長面前的時(shí)候，愿意付出天價(jià)也就是不難理解的事情了。每到三四月份，中小學(xué)招生入學(xué)季的來臨，就會(huì)引起各大媒體爭相報(bào)道學(xué)區(qū)房的熱潮， 學(xué)區(qū)房的價(jià)格也一路飆升，在北京46萬/平的神話學(xué)區(qū)房已經(jīng)成為大家司空見慣的常態(tài)，在上海用數(shù)百萬元購買只有十幾平的老公學(xué)區(qū)房也是尋常之事。在大多數(shù)中國家長的心目中，學(xué)區(qū)房早就與高不可攀的價(jià)格畫上了等號(hào)，并逐漸演變成為綁架中國家庭的頭等難題。

1、那么學(xué)區(qū)房的背后到底是什么？

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來說，教育一直被作為一種公共品或半公共品來看待，但是教育卻是一種最為特殊的半公共品，它既沒有公共品的非競爭性特征，也難以具備公共品的非排他性特征，因此，在中國將教育作為社會(huì)公共產(chǎn)品來提供其實(shí)是并不現(xiàn)實(shí)的。由于中國的教育資源分布并不均衡，大量的優(yōu)質(zhì)教育資源被集中在少數(shù)的城市與區(qū)域內(nèi)，而中國中小學(xué)入學(xué)又是采取就近入學(xué)劃分學(xué)區(qū)的制度，在這樣的基礎(chǔ)上，依托于教育資源的學(xué)區(qū)房就應(yīng)運(yùn)而生了。

其實(shí)學(xué)區(qū)房的價(jià)格可以用一個(gè)簡單的公式來表示：

學(xué)區(qū)房價(jià)格=所在區(qū)域的房地產(chǎn)區(qū)位價(jià)格+所在學(xué)區(qū)的教育資源溢價(jià)

以上海一套均價(jià)8萬左右的老公學(xué)區(qū)房為例，與其區(qū)位相當(dāng)?shù)姆菍W(xué)區(qū)老公房價(jià)格平均在3-4萬，那么學(xué)區(qū)房的所在學(xué)區(qū)教育資源溢價(jià)就是4萬元左右，一套40平左右的老公房，家長就必須為其多支付160萬元以上，這種教育資源溢價(jià)就等于上海的父母要多花一百多萬購買了一個(gè)優(yōu)質(zhì)小學(xué)的學(xué)籍。

以市場的供需理論來說，過高的價(jià)格會(huì)導(dǎo)致需求量的下降，所以只要學(xué)區(qū)房價(jià)格高過了市場的均衡底線，那么學(xué)區(qū)房降價(jià)也就成為可能了。但是實(shí)際上卻完全不是這樣，由于中小學(xué)優(yōu)質(zhì)教育資源的稀缺性，再配合現(xiàn)行的中小學(xué)教育體制，所有的購房家長都認(rèn)為優(yōu)質(zhì)學(xué)校的入學(xué)名額是一個(gè)持續(xù)性增值的過程，并不存在價(jià)格下降的預(yù)期，這就意味著學(xué)區(qū)房將會(huì)是最增值保值抗跌的風(fēng)險(xiǎn)投資品，學(xué)區(qū)房的價(jià)格上漲也就成為一種社會(huì)的共識(shí)性預(yù)期。

2、學(xué)區(qū)房的潛在高風(fēng)險(xiǎn)

第一，學(xué)區(qū)房的存在嚴(yán)重扭曲了家庭的消費(fèi)行為。具體來說，影響學(xué)區(qū)房價(jià)格公式的前半部分價(jià)格是由市場決定的，在這個(gè)部分影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素多是交通的便利程度、其在城市中所處的地理區(qū)位、周圍商業(yè)綜合體的數(shù)量及生活便利程度、周圍公共基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、以及居住環(huán)境的良好程度等等。這些因素很大一部分都是由市場決定的，并不會(huì)輕易的發(fā)生改變，但是由于學(xué)區(qū)房的存在，不少家庭的購買行為就發(fā)生了扭曲，由關(guān)注上述的影響因素，轉(zhuǎn)變?yōu)橐稽c(diǎn)，只關(guān)心與房子所帶來的優(yōu)質(zhì)教育資源。因此，很多的父母購置學(xué)區(qū)房都會(huì)選擇環(huán)境最差、最小、最不適宜居住的房子，因?yàn)檫@些房子價(jià)格相對(duì)較低，并且容易轉(zhuǎn)手，等孩子長大不需要學(xué)區(qū)之后，還可以加價(jià)賣給下一輪適齡兒童的家長。

第二，學(xué)區(qū)房的高價(jià)是畸形的教育資源資本化。在英美等主要發(fā)達(dá)國家，其地方政府的收入來源主要是源于房產(chǎn)稅等不動(dòng)產(chǎn)稅收，因此，政府就會(huì)有意識(shí)的將教育資源投入的更為平均，甚至?xí)⒁话胍陨系呢?cái)政收入投資于地方教育，從而帶動(dòng)區(qū)域整體教育水平的提升，而教育水平的提升則會(huì)直接帶來相應(yīng)轄區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的 提升，從而政府可以從房地產(chǎn)上收到更多的稅收，從而進(jìn)一步提升教育水平，形成了一種良性的教育資源資本化循環(huán)。但是反觀中國，中國的教育都是由財(cái)政直接劃撥資源，并且投入資金較少很難做到教育平均化，因此各地會(huì)出現(xiàn)了省級(jí)示范學(xué)校，市級(jí)重點(diǎn)學(xué)校，區(qū)級(jí)重點(diǎn)學(xué)校等現(xiàn)象，這些學(xué)校的存在往往會(huì)得到更多的教育資源投入，但是由于這種模式的投入不均，讓教育資源的資本化變得畸形，導(dǎo)致了教育上的高峰與洼地，必然會(huì)引發(fā)直接的市場行為，其外在表現(xiàn)就是有優(yōu)質(zhì)資源的學(xué)區(qū)房成了香餑餑。

但是，這兩個(gè)分析有一個(gè)關(guān)鍵性的要素，那就是“學(xué)區(qū)房=入學(xué)名額”這個(gè)等式不能變，一旦教育主管部門的政策有變，或者學(xué)區(qū)房的劃分標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，那么這個(gè) 等式邏輯就會(huì)被瞬間逆轉(zhuǎn)，本來一個(gè)必然會(huì)保值增值的房地產(chǎn)投資，就會(huì)演變成為一種高風(fēng)險(xiǎn)投資，誰都不能保證會(huì)成為最后一個(gè)接盤者。

但我們發(fā)現(xiàn)的是，大部分教育主管部門對(duì)學(xué)區(qū)的態(tài)度是明確的，越來越多的教育主管部門開始使用多校劃片，學(xué)區(qū)資源整合的手段，可以說，多校劃片將會(huì)成為 一種長期趨勢(shì)，未來學(xué)區(qū)的搖號(hào)式入學(xué)將會(huì)變得普遍，在這樣的情況下，學(xué)區(qū)房購買的風(fēng)險(xiǎn)性就會(huì)與日俱增，雖然學(xué)區(qū)房依然意味著一個(gè)可能去好學(xué)校的搖號(hào)資格， 但是其內(nèi)在的風(fēng)險(xiǎn)卻是不言而喻的。

如果說中國房地產(chǎn)存在泡沫的話，那么學(xué)區(qū)房無疑是其中風(fēng)險(xiǎn)最高的泡沫之一，未來學(xué)區(qū)房會(huì)不會(huì)成為第一個(gè)破滅的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，值得廣泛的關(guān)注。