與樓市的恢復同步，我國房價的走勢也逐漸擺脫疫情的影響，穩(wěn)中有升。
5月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布“2020年4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況”。4月共有50個城市的新建商品住宅價格環(huán)比上漲，37個城市的二手房價格環(huán)比上漲，數(shù)量均創(chuàng)年內(nèi)新高。平均來看，70城新房和二手房價格環(huán)比漲幅均有所擴大。
“2020年4月份，隨著我國新冠肺炎疫情防控向好態(tài)勢進一步鞏固，經(jīng)濟社會秩序進一步恢復，因疫情積壓的住房需求進一步得到釋放。各地繼續(xù)堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，70個大中城市房地產(chǎn)市場價格延續(xù)微漲態(tài)勢，但總體仍較為穩(wěn)定。”國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師孔鵬如此解讀4月房價。
但隨著貨幣環(huán)境的寬松，部分區(qū)域的“異動”跡象仍然出現(xiàn)。上海易居房地產(chǎn)研究院指出，隨著板塊輪動的顯現(xiàn)，“一線和強二線城市房價出現(xiàn)聚集性的上漲”，主要體現(xiàn)為這些城市的二手房價格漲幅明顯。
市場分化
新冠肺炎疫情對房價的影響，在今年2月體現(xiàn)得最為明顯。當月，新房價格環(huán)比上漲的城市從47個驟降至21個，二手房價格上漲的城市從33個降至14個，房價持平和下降的城市數(shù)量則明顯增多。
此后兩個月，隨著房地產(chǎn)市場逐漸恢復，房價上漲城市的數(shù)量又開始回升。4月，房價上漲城市的數(shù)量基本恢復到疫情暴發(fā)前（2019年12月）的水平。
平均來看，2020年4月份，70個大中城市一、二手住宅價格環(huán)比漲幅分別為0.42%和0.22%，相比3月分別擴大0.3和0.1個百分點。
貨幣政策偏松，市場復蘇較快，被認為是促進房價回升的主因。根據(jù)國家統(tǒng)計局此前發(fā)布的數(shù)據(jù)，4月單月，全國商品房銷售面積為11995萬平方米，僅比去年同期下降2.1%；商品房銷售額11498億元，同比下降5.0%。也即，總體來看，房地產(chǎn)市場的交易規(guī)模已基本恢復至去年同期的水平。
但不同區(qū)域的市場復蘇程度不一，也使得房價表現(xiàn)并不相同。
貝殼研究院指出，從鏈家的實際成交量來看，近兩個月，上海的月均成交量超過疫情前（2019年12月）的50%，而北京近兩個月的月均成交量較去年12月下滑4%。這也使得兩地房價表現(xiàn)有所差異：4月上海新房價格環(huán)比上漲0.6%，北京則環(huán)比下降0.3%。
“總體來看，由于前期市場供需關(guān)系、消費者預期和復工復產(chǎn)節(jié)奏的不同，南方城市的熱度高于北方城市。”貝殼研究院進一步指出，預計這種分化會繼續(xù)存在。
從城市能級來看，熱點一二線城市的熱度明顯高于三四線城市。上海易居房地產(chǎn)研究院指出，“按照更加市場化的二手房價格的表現(xiàn)，目前板塊輪動情況又有所顯現(xiàn)，即一線和強二線城市房價出現(xiàn)聚集性的上漲，而房價下跌的城市則以弱二線和三線城市為主。”
今年4月，二手房價格漲幅最高的成都，實現(xiàn)2.1%的環(huán)比增長。沈陽、深圳、上海的漲幅緊隨其后，北京二手房價格漲幅也達到1.1%。位于跌幅榜前列的，則是牡丹江、錦州、包頭等城市。
前述機構(gòu)所說的“板塊輪動”，意為大規(guī)模的棚戶區(qū)改造在2019年“退潮”后，樓市熱點從三四線城市重新回歸到核心一二線城市。到2020年，“房住不炒”思路的延續(xù)，以及新冠肺炎疫情的影響，進一步強化了熱點一二線城市的“核心地位”。
房價難大漲
近期，市場分化的勢頭還在延續(xù)。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波向21世紀經(jīng)濟報道記者指出，4月以來，南京、紹興、佛山、揚州等熱點城市接連拍出高價地。5月15日，龍光以115.97億元的最高限價拿下深圳前海一宗住宅用地。這也是繼上海、廈門之后，今年誕生的第三宗“百億地王”。
“高價地塊重新出現(xiàn)在市場上，也帶動購房者對于房價的預期，熱點城市房價上行壓力增加。”張波說。
相比之下，三四線城市和熱點城市遠郊區(qū)的地塊流拍現(xiàn)象相對較多，這也會影響從業(yè)者和購房者對當?shù)厥袌龅男判摹?/p>
實際上，當前熱點一二線城市的調(diào)控力度，明顯強于其他城市，但由于“避風港”效應的出現(xiàn)，這些城市的交易熱度和房價漲勢仍然好于全國其他地區(qū)。
北京某上市房企相關(guān)負責人向21世紀經(jīng)濟報道記者指出，公司在年初制定了新的“區(qū)域投資指南”，綜合庫存規(guī)模、營商環(huán)境、經(jīng)濟體量、區(qū)域發(fā)展政策、人口凈流入水平等多項指標，重新劃定熱點區(qū)域和風險區(qū)域。其中，熱點一二線城市仍是主推的理想投資區(qū)域。
這種趨勢是否會促使熱點城市房價出現(xiàn)非理性上漲？
前述房企人士表示，目前，直接與房地產(chǎn)相關(guān)的政策仍然是十分嚴厲的，且從廣州、濟南、寶雞、青島等城市“松綁調(diào)控一日游”的做法來看，信貸、限購、限售等核心政策不會有根本性放松。在此基礎(chǔ)上，對房價影響較大的政策往往是“非房”政策，如人才落戶新政、北京西城區(qū)的教改新政等。
他認為，這些政策有可能會給房價帶來短期的上漲壓力，但在“房住不炒”的基調(diào)下，市場情緒總體仍是平穩(wěn)的。即使在熱點城市，市場也不容易出現(xiàn)大規(guī)模的“異動”。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂也認為，市場復蘇并不意味著房價會大漲。根據(jù)鏈家重點城市的實際成交數(shù)據(jù)來看，除了“五一”假期特殊周外，近期周度成交量在連續(xù)自然回落，預計從5月下旬開始，市場會逐步自然回落到正常狀態(tài)。而成交量的下滑，也會逐漸反映到價格的平穩(wěn)上。
