一線城市上海的供地節(jié)奏正在加速，住宅用地的交易更是“火力全開”。
上海土地市場官網(wǎng)顯示，7月份，上海計劃出讓20宗經(jīng)營性地塊，總起價達350.49億元，其中宅地（含商住地）就有17宗，總建筑面積135.5萬平方米，占比84.7%。而且多宗地塊分布在市中心各區(qū)。
環(huán)比數(shù)據(jù)來看明顯呈上升趨勢，在此前的一個月，上海共出讓土地面積198.2萬平方米，攬金286.52億元。據(jù)好地研究院統(tǒng)計，1~6月，上海共出讓93宗地塊，出讓金達1209.8億元，為近5年上半年出讓金最高，同比增長112.8%。
土地市場交易火熱之下，建發(fā)股份(600153,股吧)、金地集團(600383,股吧)、大名城(600094,股吧)、紅星地產(chǎn)和中駿集團等品牌房企伺機補倉上海，拍賣會上再現(xiàn)激烈廝殺的場景，推高住宅溢價率至35.5%，商業(yè)用地溢價率至127.83%。
7月3日，曾轟動全國的上海北外灘“圍標”事件的嘉興路街道HK271-01地塊進行二次出讓，招商蛇口(001979,股吧)在187輪的激烈角逐后競得。業(yè)內(nèi)人士認為，北外灘該處地塊出事后，上海土地交易市場的管理辦法已發(fā)生變化，失信主體將會被限制或禁止參與上海市建設(shè)用地使用權(quán)交易活動。
針對積極拿地的原因和業(yè)績問題，《中國經(jīng)營報(博客,微博)》記者致電致函上述企業(yè)，截至發(fā)稿，未獲回應(yīng)。
積極補倉
7月7日中午，在上海嘉定區(qū)安亭地鐵站的南側(cè)，一臺淡藍色的挖掘機停在泥濘的工地里。經(jīng)歷過暴雨，平整的工地上野草長勢旺盛。
“原來是共享汽車的停車場，每天上百臺車進出，現(xiàn)在要被推平蓋房子。”嘉亭薈城市生活廣場一名保安人員指著眼前的空地說道。
他所指的是國際汽車城核心區(qū)JD030201單元01BB-08、02BA-02地塊，原計劃于7月14日停止掛牌，由于僅有一家企業(yè)提交競買申請，使實際的出讓時間提前了兩個星期。
公開資料顯示，中駿集團旗下的上海駿寧房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司以底價132301萬元競得上述兩幅商住地塊，出讓面積30047.8平方米，建筑面積105167平方米，住宅建面占比70%，商業(yè)30%，樓面價12580元/平方米，這是其今年以來在上海首次成功拿地。
與嘉定安亭地塊土拍的同一天，上海虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01地塊的拍賣會更加充滿“火藥味”。7月3日，從上海土地交易市場官網(wǎng)直播的出讓細節(jié)看到，在144分鐘里，由綠城、招商蛇口、華發(fā)、融創(chuàng)、融信、保利和龍光組成的7位競買方，在鏖戰(zhàn)187輪之后才成功拍出。招商蛇口旗下的太倉嘉商商務(wù)咨詢有限公司以44.04億元、溢價率28.4%競得該地塊，樓面價約8.1萬元/平方米。
位置優(yōu)越而且自持要求不高的虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01地塊曾被中海地產(chǎn)以起拍價34.3億元拿下，溢價率為零，平均樓面價6.3萬元/平方米。但由于出讓活動存在疑義，地塊曾被終止出讓。
記者從二次土地出讓文件中注意到，該處地塊的各項指標沒有變化，總價比3個月前出讓時增加了10億元。
除了上述房企積極補倉之外，金地集團、建發(fā)股份和大名城等房企均有土地進賬。僅一周時間，金地就耗資95億元在青浦區(qū)和嘉定區(qū)摘得3幅土地；一個月里，建發(fā)以總價35億元在寶山區(qū)和閔行區(qū)拿下兩幅土地。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認為，近期，除了金地、陽光城(000671,股吧)的中大型房企拿地之外，其余土地被大名城、上海同濟房產(chǎn)等小體格房企獲得。尤其是大名城，今年在上海拿下多幅地塊。中小房企拿地積極一方面是自己土地儲備告急，再不補倉可能要面臨無米之炊的窘境。另一方面也看出，大房企似乎有些保守，除了個別地塊會有所參與外，堅決不拿高溢價土地。等于給中小房企留出一定空間。
溢價率高
去年土地成交溢價率是以底價為主，只有個別特殊地塊有較高溢價率，但是今年以來溢價率在緩步攀升。比如4月份最高溢價率才12%，到6月份就看到超30%的溢價率。
6月19日，金地集團以總價40.2億元競得嘉定區(qū)嘉定工業(yè)區(qū)嘉定新城菊園社區(qū)JDC1-0402單元05-02地塊，成交樓面價23845元/平方米，溢價率35.5%。
“35%的溢價率是近期少見的高溢價，其實從周邊一些城市，比如杭州、南京、蘇州等地都出現(xiàn)30%左右的溢價。從城市競爭力來看，上海不比他們?nèi)酰虼擞羞@樣的溢價率可以被房企接受。”盧文曦指出，地塊離開軌道交通11號線站點大約1公里左右，周邊沒有在售新盤，未來競爭壓力不會太強。不過2萬出頭的樓板價，未來售價至少3.5萬元/平方米以上，否則會有虧本壓力。
近期金地集團拿地動作頻頻，所布局地區(qū)除了上海還有南京。金地集團2019年報顯示，公司在華東地區(qū)營收規(guī)模跌到了67.23億元，占集團收入比例10.68%，其解釋稱：“華東區(qū)域的營業(yè)收入及營業(yè)成本分別較上年下降幅度較大，主要是因為該區(qū)域房地產(chǎn)項目結(jié)算面積減少。”2020年，金地能否在華東片區(qū)營收上扭轉(zhuǎn)頹勢，囤地或許只是第一步。
盧文曦表示，去年金地集團提出3年內(nèi)沖擊2000億元的目標，因此近期在拿地方面頗為積極。
去年全年上海出讓的157宗地塊中，溢價率超過5%的也只有區(qū)區(qū)8塊。而今年上海修改土拍規(guī)則后的這幾個月里，僅僅1~7月，超過5%溢價率純住宅用地已經(jīng)多達14塊。
相比住宅地塊，商業(yè)用地出讓的溢價率更高。6月5日，上海市土地交易市場舉行了4場經(jīng)營性國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌截止及現(xiàn)場競價活動。以上地塊均為掛牌出讓，其中臨港新城主城區(qū)WNW-A1-4-3地塊有效競買申請人最多，共5個。當日，上海土地市場官網(wǎng)直播了該地塊的現(xiàn)場競價環(huán)節(jié)。42輪競價、溢價率100.28%、加價幅度最高時達到100萬元，最終上海港城開發(fā)（集團）有限公司競得這幅地塊。
最高溢價率并不是出自上述的有5家有效競買申請人的地塊，而是臨港南匯新城WSW-C2-03地塊，共3家有效競買人，最終溢價率達到127.83%。這幅商業(yè)用地折合樓板價10302元/平方米。競得人上海港彤實業(yè)有限公司的實際控制人為個人。實際控制人為個人企業(yè)參與商辦類地塊的競拍不罕見，但是以這樣的高溢價率拿地，可見企業(yè)對于入駐臨港新片區(qū)的決心。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，嘉定的宅地是房企比較看好的區(qū)域，畢竟嘉定的常住人口量大，是一個重點區(qū)域，關(guān)注度比較高，所以才積極去布局。商辦地其實本身現(xiàn)在關(guān)注度不是很高，起拍價格低，自然溢價率就會增高。
監(jiān)管趨嚴
張宏偉指出，招掛復(fù)合制度松動之后，一些原來沒有拍地資格的一些企業(yè)，中等規(guī)模企業(yè)基本上在上海都拿到一些地，參與的主體相對之前更加多元化。推出了一些重磅的優(yōu)質(zhì)地塊，比如香港置地拿的300億地塊，最近中環(huán)以內(nèi)、外環(huán)以內(nèi)的其實都是優(yōu)質(zhì)地塊，吸引了不少開發(fā)企業(yè)的關(guān)注。
一些遠郊地塊原來都有自持或者租賃住房要求有15%配套建房，現(xiàn)在個別地塊開始取消自持要求，其實整個土拍的條件來講有些松動。上半年，商辦類用地出讓相對比較少，基本上是以住宅為主的綜合用地。
“由于招掛復(fù)合的制度松動，門檻降低，一些中等規(guī)模企業(yè)都關(guān)注起來。另外，二季度開始，融資環(huán)境松動，開發(fā)商拿地的彈藥比之前稍微充分一些，加上銷售恢復(fù)正常之后，房企更多去關(guān)注上海這樣的核心城市，尤其是這些想進上海一直沒進的企業(yè)，在今年積極補倉上海獲得地塊。”張宏偉分析道。
盡管政策層面自持要求放松，但監(jiān)管層對違規(guī)問題依然采取高壓態(tài)勢。5月9日，上海市人民政府印發(fā)《上海市土地交易市場管理辦法》（以下簡稱《辦法》）的通知。2008年2月市政府印發(fā)的《上海市土地交易市場管理辦法》（滬府發(fā)〔2008〕14號）同時廢止。記者注意到，新政一個重要的亮點就是增加了誠信管理條款，即第十五條：“按照建立健全信用體系的要求，根據(jù)市場主體分類分級的動態(tài)信用狀況，通過信用信息檔案和交換共享機制，依法限制或禁止失信主體以直接或間接方式參與本市建設(shè)用地使用權(quán)交易活動，強化對市場主體的監(jiān)管，推進土地交易市場信用體系建設(shè),構(gòu)建公平誠信的市場環(huán)境。”
在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，北外灘此次事件將使得后續(xù)上海土地出讓更加規(guī)范，尤其是防范房企拿地過程中串標、圍標等做法，所以某種程度上使得企業(yè)在拿地方面更加趨于謹慎，有助于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。
