據(jù)統(tǒng)計(jì)，20-35歲的年輕人在北京租房人群中占比超過(guò)50%，他們的租房生活是“后浪”步入社會(huì)3-5年的真實(shí)寫(xiě)照，靠租房過(guò)渡，背負(fù)著夢(mèng)想努力前行。

然而，在每年租金漲幅達(dá)10%與租賃房源缺口達(dá)400萬(wàn)間的現(xiàn)實(shí)中，如何讓年輕人在北京扎根逐夢(mèng)？

位于北京南三環(huán)由北京萬(wàn)科打造的泊寓|院兒（成壽寺社區(qū)），給了這群“想與城市一起生長(zhǎng)”的年輕人，一次以共享方式和城市深刻融合的機(jī)會(huì)。

這個(gè)被命名為“院兒”的地方，不僅是年輕人的棲身之所，還通過(guò)公共社交空間讓租房人群在社區(qū)管理上獲得更好的“租售同權(quán)”體驗(yàn)感，擁有大社區(qū)的歸屬感。

給年輕人一個(gè)有家的城市

根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)所做的一項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查，20-35歲的年輕人是北京租房市場(chǎng)的主力軍，他們獨(dú)立于“房奴”之外，大多數(shù)年輕人平均不到11個(gè)月就要換一次房子，養(yǎng)活了城市里的租房中介和搬家公司，有的租客甚至調(diào)侃自己“從三里屯CBD到青年路，再到西二旗后廠村，嘗盡一個(gè)城的風(fēng)華”。

作為代表“熱血、激情、獨(dú)立”的年輕一代，他們是城市的建設(shè)者，也是撐起未來(lái)經(jīng)濟(jì)的中堅(jiān)力量，對(duì)于自身的租住品質(zhì)也有著更高的要求。一向尊重年輕人價(jià)值的萬(wàn)科，在租賃市場(chǎng)上也勇于嘗試?！吨袊?guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)(博客,微博)》記者了解到，在北京，房租飛速上漲與租賃住房短缺的雙重難題下，萬(wàn)科作為最早的一批“解題人”，積極響應(yīng)國(guó)家大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的政策號(hào)召，從集體土地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目出發(fā)，打造全國(guó)首個(gè)開(kāi)工及開(kāi)業(yè)的集體土地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目——泊寓|院兒（成壽寺社區(qū)）。

“房子是租來(lái)的，但生活不是”，在對(duì)項(xiàng)目打造時(shí)，萬(wàn)科通過(guò)高品質(zhì)的產(chǎn)品和豐富的配套來(lái)服務(wù)好租戶和周邊居民。

據(jù)了解，在產(chǎn)品打磨方面，泊寓|院兒（成壽寺社區(qū)）突出“量身定制”，共有901套獨(dú)立開(kāi)間，旗下設(shè)有女生房、寵物房、主播房、SOHO房、健身房等五類主題房，面向不同收入水平、職業(yè)特點(diǎn)和租住需求的細(xì)分客群。

比如，針對(duì)新時(shí)代女性，女生房提供1.6米的大尺度梳妝工作臺(tái)，預(yù)留豐富的儲(chǔ)物空間，定制收納功能的百變衣柜，確保春夏秋冬的衣服都能裝下。隨著斜杠青年、SOHO青年的增加，獨(dú)立自由的辦公溝通空間成為剛需，為此，在房間設(shè)計(jì)時(shí)，SOHO房配備3×0.9米升降辦公桌、144Hz高速顯示器和人體工學(xué)椅，滿足此類年輕群體的辦公需求。

一直以來(lái)，租賃住房的裝修問(wèn)題受到社會(huì)關(guān)注。為了讓租客體驗(yàn)便捷、健康的居住環(huán)境，泊寓|院兒（成壽寺社區(qū)）在裝修上使用的都是由萬(wàn)科自主研發(fā)的快裝快建產(chǎn)品，例如墻面不再使用傳統(tǒng)的涂料、油漆，而是使用竹炭纖維板等綠色環(huán)保材料，保證每個(gè)房間的空氣質(zhì)量指標(biāo)均達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)測(cè)甲醛含量遠(yuǎn)低于國(guó)標(biāo)。

以往，市場(chǎng)上的租賃房源大多來(lái)自存量住宅，在設(shè)計(jì)和配套上并不完全符合租房的年輕人群需求，尤其是社交需求?；趯?duì)傳統(tǒng)住宅社區(qū)的思考，以及對(duì)長(zhǎng)租公寓公區(qū)的升級(jí)，萬(wàn)科在建筑主體上挑出的玻璃盒子里打造了一個(gè)500平方米的城市共享客廳——社區(qū)之心，配置云中圖書(shū)館、減壓健身房、歡樂(lè)轟趴館等社區(qū)配套，為年輕人提供更富活力的社交空間。

不僅僅局限于城市共享客廳，泊寓|院兒（成壽寺社區(qū)）還將年輕人對(duì)生活方式的多種需求，轉(zhuǎn)換成豐富的配套融入設(shè)計(jì)中，在樓宇之外推出了4000平方米的社區(qū)個(gè)性商街，集合品牌餐飲、舞蹈健身、生活超市、文創(chuàng)體驗(yàn)店等多種業(yè)態(tài)，讓租客走出家門(mén)即可體驗(yàn)消費(fèi)場(chǎng)景。

在社區(qū)安全方面，泊寓|院兒（成壽寺社區(qū)）不僅采用智能門(mén)鎖，實(shí)現(xiàn)住戶生命安全預(yù)警，還通過(guò)人臉識(shí)別技術(shù)（門(mén)禁、入侵識(shí)別、訪客）實(shí)現(xiàn)無(wú)卡化通行，園區(qū)內(nèi)人員信息實(shí)時(shí)上傳，與公安系統(tǒng)流動(dòng)人員管理大數(shù)據(jù)動(dòng)態(tài)聯(lián)網(wǎng)，配合公共區(qū)域24小時(shí)全方位監(jiān)控，給租客創(chuàng)造全方位的安全感。

同時(shí)，為了滿足年輕人對(duì)服務(wù)智能化的新需求，泊寓|院兒（成壽寺社區(qū)）還配有綠色的社區(qū)管理系統(tǒng)和智能響應(yīng)體系，提升報(bào)修服務(wù)效率、能耗管理效率。例如，租客躺在床上通過(guò)“泊寓”微信公眾號(hào)或者APP動(dòng)一動(dòng)手指，就可享受覆蓋全方面生活的服務(wù)，包括水電表的智能化查詢和實(shí)時(shí)自助繳費(fèi)，以及“3小時(shí)響應(yīng)、4小時(shí)完成”的一鍵報(bào)修等，還有智能快遞柜，不用為“不能及時(shí)接快遞”而焦頭爛額。

據(jù)悉，成壽寺社區(qū)項(xiàng)目首批入市的235套公寓已于5月底全部租罄，而上述五類主題房也將于今年9-10月份正式推向市場(chǎng)，日前已經(jīng)啟動(dòng)預(yù)租。

創(chuàng)新集體租賃住房土地合作模式

在首都，如何給年輕人營(yíng)造一個(gè)健康的租賃市場(chǎng)，吸引更多人才在此奮斗拼搏，事關(guān)城市未來(lái)的發(fā)展走向，一直是政府乃至企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)。

“我們參與集體土地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目的初衷，是希望給年輕人一個(gè)有家的城市。讓房租不超過(guò)年輕人收入的三分之一，大約3000元/月，地鐵通勤在40分鐘以內(nèi)，同時(shí)兼顧他們對(duì)品質(zhì)和個(gè)性的需求，讓奮斗者可以租得起好房子”，萬(wàn)科集團(tuán)合伙人劉肖表示。

這樣的初衷實(shí)現(xiàn)起來(lái)需要多方合力。以成壽寺租賃住房項(xiàng)目為例，租金均價(jià) 3600元/月/套起，約為周邊同品質(zhì)一居室租金的70％-80％。對(duì)北漂人群而言，能以相對(duì)較低的價(jià)格獲取高品質(zhì)的房源，無(wú)疑具備極強(qiáng)的吸引力。

這樣的價(jià)格，是建立在較低的土地獲取成本基礎(chǔ)之上。據(jù)了解，成壽寺項(xiàng)目是萬(wàn)科參與的北京市租賃住房供地中最優(yōu)質(zhì)的地塊之一，位于南三環(huán)方莊橋西南角，處于方莊商圈。方莊是北京第一個(gè)整體規(guī)劃的住宅區(qū)域，始建于 20世紀(jì) 90 年代。曾經(jīng)該地塊被規(guī)劃為多功能建設(shè)用地，但多年來(lái)苦于無(wú)法建設(shè)實(shí)施，與北京多數(shù)改造前的城中村如出一轍。

該項(xiàng)目主體為北京金城源投資管理公司，前身為成壽寺村集體經(jīng)濟(jì)組織，自2001年開(kāi)始組織實(shí)施成壽寺舊村改造工程。2005年，成壽寺村作為北京市第一個(gè)試點(diǎn)村，完成了整建制撤村轉(zhuǎn)居工作，農(nóng)村集體土地歸屬金城源公司和全體股東所有。

2017年是轉(zhuǎn)折之年，成壽寺村集體以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)與萬(wàn)科合作，將項(xiàng)目建成后45年的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)及收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給萬(wàn)科。有別于土地獲取，萬(wàn)科前期只需投入建設(shè)開(kāi)發(fā)成本，降低了企業(yè)參與租賃住房的負(fù)擔(dān)。同時(shí)，萬(wàn)科每年付給村集體的收益有最低限，如果盈利超出預(yù)期，村集體還會(huì)在保底租金收益的基礎(chǔ)上分享一定的超額收益，既保護(hù)了村民的基本利益，又讓村民有機(jī)會(huì)共享市場(chǎng)的增量紅利。

受益于優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境的政策背景，成壽寺項(xiàng)目每一步都快人一步。作為北京市第一批集體土地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)工程，成壽寺項(xiàng)目從立項(xiàng)到拿到“工程施工許可證”原本計(jì)劃需要7個(gè)月的時(shí)間，而實(shí)際過(guò)程被縮短到5個(gè)月，整體較綜合計(jì)劃提前6個(gè)月開(kāi)業(yè)。

促進(jìn)租賃市場(chǎng)發(fā)展

一直以來(lái)，作為房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建立的重要部分，租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定與否備受社會(huì)關(guān)注。十九大指出，要“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”“讓全體人民住有所居”。

在北京市推進(jìn)租賃市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中，一方面“租購(gòu)并舉”成為城市和政策發(fā)展的重要趨勢(shì)，租購(gòu)?fù)瑱?quán)法律實(shí)踐不斷完善；另一方面，土地供應(yīng)上逐漸向租賃市場(chǎng)傾斜。《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》中提出，未來(lái)五年，北京市住房建設(shè)計(jì)劃安排150萬(wàn)套，其中租賃住房50萬(wàn)套，占比30%多。2017年，北京市印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見(jiàn)》，以進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作，落實(shí)北京市2017-2021年集體土地供應(yīng)任務(wù)。

據(jù)2017年數(shù)據(jù)顯示，北京市有租賃人口約860萬(wàn)，出租房屋430萬(wàn)套，雖然從數(shù)據(jù)上看，供需問(wèn)題并不嚴(yán)重，但不少業(yè)內(nèi)人士指出，北京租賃市場(chǎng)存在嚴(yán)重錯(cuò)配。

具體來(lái)看，一是供求錯(cuò)配，租賃人口中近400萬(wàn)白領(lǐng)有獨(dú)立空間需求，而供應(yīng)中僅80萬(wàn)套開(kāi)間或一居的獨(dú)立空間，無(wú)法被滿足需求的大部分青年只能采用合租方式；二是價(jià)格錯(cuò)配，除去逐年拆除的城中村/地下室，北京市合規(guī)的租賃住房其實(shí)只有250萬(wàn)套，而平均套均租金為7000元/月，超出了年輕人合理的支付范圍。

此次入市的泊寓|院兒（成壽寺社區(qū)），作為全國(guó)首個(gè)落地的集體土地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目，無(wú)疑將會(huì)有效助力兩個(gè)錯(cuò)配問(wèn)題的解決。項(xiàng)目保障每位租客都有屬于自己的獨(dú)立私密空間，而將會(huì)客、閱讀、健身等有社交屬性的功能放置于開(kāi)闊的共享空間中，通過(guò)設(shè)計(jì)解決供求錯(cuò)位。

繼成壽寺的900余套長(zhǎng)租公寓入市后，北京萬(wàn)科還有高立莊等項(xiàng)目的長(zhǎng)租公寓即將入市。據(jù)悉，目前北京萬(wàn)科獲取了北京市租賃住房?jī)?yōu)質(zhì)供地資源中的2萬(wàn)套，這部分新增租賃住房供給可以進(jìn)一步對(duì)租金價(jià)格起到平抑作用。