編者按：
進(jìn)入9月，一年一度的房企中報(bào)季終于落下帷幕。
疫情沖擊、銷售停擺、融資放松、拿地?cái)U(kuò)張成為了2020年上半年的關(guān)鍵詞。
為了進(jìn)一步透析50強(qiáng)房企的上半年表現(xiàn)，《國際金融報(bào)》聯(lián)合億翰智庫發(fā)布系列榜單，以期通過數(shù)據(jù)對比反映出企業(yè)階段性經(jīng)營成果、盈利能力、資金鏈安全情況、杠桿使用情況、償債能力等。
賺錢能力大比拼
營收頭部座次全打亂
上半年受疫情影響，房企整體收入結(jié)算速度放緩。不僅如此，在營收增速下滑趨勢下，隨著調(diào)控政策嚴(yán)格貫徹“房住不炒”，房企的利潤空間被壓縮，盈利能力也面臨挑戰(zhàn)。
營收增速放緩
2020年上半年，50強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入總額19948.9億元，占比全行業(yè)70.3%，行業(yè)集中度進(jìn)一步提高。此外，19948.9億元的數(shù)值雖然較2019年上半年的18346.9億元同比上漲8.7%，但增速對比去年同期的19.8%大幅下降，在持續(xù)聚焦“房住不炒、因城施策”的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)受到限制，銷售增速放緩也導(dǎo)致公司收入增長放慢。
分解到各個(gè)梯隊(duì)來看，上半年50強(qiáng)房企營收平均增速為22.9%，其中TOP 10、TOP 11-20及TOP 21-50的平均增速分別為7.8%、26.8%及26.6%，中型房企增速顯著高于頭部房企，十強(qiáng)房企營收增速由去年同期的25.9%減少至7.8%。
頭部房企中，上半年?duì)I收前五名與去年底相比座次全部打亂。恒大以2666.31億元重返第一，綠地控股以2098.43億元位居第二，碧桂園和萬科緊隨其后，中海超越融創(chuàng)和保利拿下TOP 5里的最后一個(gè)席位。十強(qiáng)后半段依次為融創(chuàng)、保利、世茂、龍湖和華潤。
十強(qiáng)中，龍湖依然保持了營收的高增長，增幅高達(dá)32.6%，恒大、世茂、中海等增幅也超過10%。
在新城控股和招商蛇口的帶動下，TOP 11-20梯隊(duì)增速26.8%為幾個(gè)梯隊(duì)中最高。由于今年上半年?duì)I收主要來自于2018年、2019年項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)，新城控股過去兩年銷售增速分別為74.8%、22.5%，招商蛇口同期銷售金額增速也達(dá)到51.3%、29.3%，銷售增速上漲導(dǎo)致公司收入大漲，上半年，新城控股和招商蛇口的營收增速分別為121.1%和45.7%。
需要注意的是，伴隨著銷售增速下降，房企的預(yù)收賬款增速也出現(xiàn)了不同程度的下降，TOP 3、TOP 4-10、TOP 11-20、TOP 21-50預(yù)收賬款增速分別為7.9%、11.2%、11.5%及10.4%。
此外，受疫情影響，TOP 20-50房企的預(yù)收賬款呈分化態(tài)勢，TOP 50中預(yù)收賬款增幅前三與降幅前三均出現(xiàn)在TOP 20-50中，其中禹洲集團(tuán)、建發(fā)國際和招商蛇口增幅依次為62%、45.8%和44.1%，位列前三名。預(yù)收賬款降幅最大的分別為華發(fā)股份-17.7%、時(shí)代中國-12.5%和榮盛發(fā)展-9%。
究其原因，一方面該梯隊(duì)部分房企的規(guī)模訴求較高，如禹洲集團(tuán)今年要沖千億，按照2019年751億元銷售額計(jì)算增速要達(dá)到33.3%，實(shí)際上早在2018年禹洲內(nèi)部便定下了千億戰(zhàn)略，但遲遲未能實(shí)現(xiàn)。建發(fā)國際自2018年以來便開始快速擴(kuò)張，過去兩年其銷售額增速達(dá)145.2%和104.8%。伴隨著銷售規(guī)模的擴(kuò)張，其預(yù)收賬款也隨之上漲。另一方面，該梯隊(duì)房企受疫情影響較大，部分房企布局城市恢復(fù)較慢，如榮盛發(fā)展主要布局于河北，土儲占比達(dá)38.33%，疫情后京津冀地區(qū)相比長三角和珠三角恢復(fù)速度較慢，雖然公司銷售金額恢復(fù)至2019年同期，但受回款率下降的影響，公司預(yù)收賬款也隨之出現(xiàn)下行。
16家房企凈利率不足10%
營收增速下滑趨勢下，在地產(chǎn)調(diào)控政策嚴(yán)格貫徹“房住不炒”的情況下，房企的利潤空間被壓縮，盈利能力呈現(xiàn)下滑趨勢。
上半年，50強(qiáng)房企平均毛利潤率為28.58%，較2019年同期下降4.69個(gè)百分點(diǎn)；平均凈利潤率為13.35%，同比下滑3.76個(gè)百分點(diǎn)。50家房企中有43家毛利潤率出現(xiàn)下滑，占比86%，37家凈利潤率出現(xiàn)下滑，占比74%。
具體來看，凈利率超過30%的只有中國金茂一家，上半年金茂凈利率高達(dá)38.31%，位列第一。這一數(shù)值甚至超過了去年底金茂的毛利率，這一增長并非由于其盈利能力的提升，而是因?yàn)樯习肽杲鹈癄I收同比大幅下滑所致。
華潤置地和合景泰富分別以29.5%和27.15%凈利率緊隨其后。除此之外，凈利率超過20%的還有中海、金地、旭輝、寶龍和龍光。雅居樂、保利發(fā)展、華夏幸福、龍湖、濱江、融創(chuàng)、萬科、世茂、碧桂園等26家房企凈利率在10%-20%之間。凈利率不足10%的房企在50強(qiáng)中占比32%，越秀地產(chǎn)、藍(lán)光發(fā)展、華發(fā)股份、弘陽地產(chǎn)、中梁控股、正榮地產(chǎn)、中南建設(shè)、融信中國、陽光城等16家房企凈利率不足10%。
近來房企整體盈利指標(biāo)的持續(xù)下行，主要是受政策限價(jià)和高地價(jià)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)的影響。政策端，當(dāng)前地產(chǎn)調(diào)控的整體基調(diào)仍以企穩(wěn)為主，尤其一二線城市調(diào)控持續(xù)趨緊，限價(jià)不放松，房企的利潤空間被壓縮，毛利潤率出現(xiàn)下滑，帶動凈利潤率同步下滑。此外，部分高價(jià)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)，也拉低了房企的毛利潤率。這其中最為典型的當(dāng)屬融信中國。上半年融信中國營收收入211億元，同比減少21%；毛利31.4億元，同比減少51%；毛利率從23.9%下降了9個(gè)百分點(diǎn)至14.9%，為規(guī)模房企中下滑幅度最大；凈利率由去年同期的13.19%驟降至7.81%，在50強(qiáng)房企里排名43，僅高于陽光城、迪馬股份等7家。這一業(yè)績“變臉”源于過往3、4年融信為規(guī)模擴(kuò)張不計(jì)成本搶奪高價(jià)地所致，隨著這些項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)，后遺癥開始漸顯。有融信投拓條線員工對《國際金融報(bào)》記者表示，融信被幾個(gè)高價(jià)地“套死”了。
多家房企高管在業(yè)績會上表示，毛利率下降長期來看是一個(gè)趨勢。
即便是“三好學(xué)生”龍湖也坦言未來行業(yè)增速放緩，將回歸正常，龍湖未來追求2位數(shù)的增長，保持毛利率在25%-30%。
萬科也認(rèn)為，毛利率下降長期來看是一個(gè)趨勢，目前銷售的毛利率比已結(jié)轉(zhuǎn)毛利率更低一些，預(yù)計(jì)年底會有小幅回落。
保利置業(yè)則預(yù)計(jì)隨著開發(fā)節(jié)奏的加快，行業(yè)毛利率可能會回落到30%左右的水平。
億翰智庫認(rèn)為，除了政策限價(jià)和高地價(jià)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)外，上半年商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占營收比例較高的房企受到新冠疫情沖擊較大，導(dǎo)致其毛利潤率大幅下滑。2020年上半年，由于受到新冠疫情沖擊，商業(yè)地產(chǎn)首當(dāng)其沖，客流量大幅減少，商場空置率升高，租金收入大幅減少，商業(yè)地產(chǎn)的毛利潤率也隨之下降。
償債能力大揭秘
現(xiàn)金短債比均值下滑
作為衡量企業(yè)短期償債能力的一項(xiàng)重要指標(biāo)，現(xiàn)金短債比主要受房企的貨幣資金儲備和短期有息負(fù)債規(guī)模兩方面因素影響。一般而言，該指標(biāo)大于1，說明短期內(nèi)房企在手現(xiàn)金對流動負(fù)債的覆蓋能力較好，企業(yè)償還短期債務(wù)的能力相對較高，反之則亦然。
隨著網(wǎng)傳“345融資新規(guī)”的到來，現(xiàn)金短債比和剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率不僅成為考核房企財(cái)務(wù)安全性的重要指標(biāo)，更直接影響著房企下一階段的融資，決定了房企未來資金端的承壓空間。
貨幣資金漲幅低于有息負(fù)債
億翰智庫統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，50家上榜房企平均現(xiàn)金短債比為1.56，較2019年底的1.72有所下降。
具體來看，50家房企的貨幣資金總值為26978.6億元，較2019年底的26461.6億元僅上漲了2%，增速大幅放緩；而短期有息負(fù)債規(guī)模增速則有上升的趨勢，報(bào)告期內(nèi)，50家房企對應(yīng)的短期有息負(fù)債規(guī)模為21937.5億元，較2019年底上漲11.5%，如果下半年增速保持一致，則全年增速將較上年增速22%上漲一個(gè)百分點(diǎn)。
億翰智庫認(rèn)為，兩方面原因造成了貨幣資金漲幅低于有息負(fù)債漲幅。
經(jīng)營端，房地產(chǎn)行業(yè)銷售增速一再放緩，疊加疫情黑天鵝事件影響，上半年大部分房企的項(xiàng)目開工和預(yù)售期限均被迫延后，使得房企經(jīng)營活動的凈現(xiàn)金流呈下降趨勢，最終導(dǎo)致貨幣資金增速下降。
融資方面，自2019年3月份以來，房地產(chǎn)行業(yè)的融資監(jiān)管一再收緊，使得房企融資活動獲得的現(xiàn)金流減少，同時(shí)由于信托、海外債、開發(fā)貸等融資的監(jiān)管進(jìn)一步趨嚴(yán)，導(dǎo)致房企傾向于發(fā)行短期融資債券來緩解債務(wù)壓力。此外，房企負(fù)債大規(guī)模到期也促使短期有息負(fù)債增長。
重壓之下，現(xiàn)金為王
具體來看，碧桂園以1887.8億元的貨幣資金位居榜首，如果加上167.4億元受限制資金，碧桂園可用現(xiàn)金余額高達(dá)2055.2億元，其另有約3288.1億元銀行授信額度尚未使用。
中報(bào)顯示，上半年碧桂園權(quán)益銷售金額2669.5億元，位列行業(yè)第一。作為行業(yè)現(xiàn)金流快速回籠的代表，其權(quán)益銷售回款率繼續(xù)保持持平于去年同期的94%高位，總裁莫斌在會上表示，“要持續(xù)對回款目標(biāo)強(qiáng)考核”。
財(cái)務(wù)層面的穩(wěn)健也讓CFO伍碧君將碧桂園的指標(biāo)與“三道紅線”進(jìn)行了對比，指出“凈負(fù)債率58%，現(xiàn)金短債比1.9倍，在三個(gè)監(jiān)控指標(biāo)里都屬于比較好的狀態(tài)”。
位列第二的是貨幣資金1881.4億元的萬科，總裁、首席執(zhí)行官祝九勝在業(yè)績會上強(qiáng)調(diào)“保持現(xiàn)金為王”。
手握大量現(xiàn)金的萬科在拿地端依然保持謹(jǐn)慎，這也讓其再次被質(zhì)疑是否過于保守。財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華表示，今年疫情期間給集團(tuán)最大的啟示是：現(xiàn)金流是一個(gè)企業(yè)的生命線。
恒大、保利、中海分別以1407.5億、1255.5億和1113.4億元的貨幣資金緊隨其后。
報(bào)告期內(nèi)，龍湖的貨幣資金為782.6億元，位列第七，但其受限制資金僅為1.4億元，因此4.55倍的現(xiàn)金短債比更具含金量。
此外，在手貨幣資金與自身銷售規(guī)模不成正比的也大有人在。上半年，中南建設(shè)以813.9億元合約銷售額位列行業(yè)17名，但其對應(yīng)貨幣資金僅為196億元，排到上榜房企45名，與銷售規(guī)模相當(dāng)?shù)男褫x相比，中南建設(shè)的貨幣資金少了近400億元。如果不算上85.5億元的受限資金，中南現(xiàn)金短債比為0.83，短債償債承壓。
50家上榜房企，貨幣資金最少的為建發(fā)國際和迪馬股份。截至6月底，迪馬股份經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為-5.28億元，這也意味著，公司目前更多依賴外部融資獲取現(xiàn)金流維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
11家短債償還能力不足
從現(xiàn)金短債比分布來看，50家上榜房企中，龍湖集團(tuán)依然以斷層優(yōu)勢領(lǐng)先于其他房企，現(xiàn)金短債比為4.55。中國海外發(fā)展緊隨其后，現(xiàn)金短債比3.3；現(xiàn)金短債比在2到3之間的有7家，較去年底減少了3家，分別為越秀地產(chǎn)、濱江集團(tuán)、旭輝控股、美的置業(yè)、德信中國、龍光集團(tuán)和正榮地產(chǎn)。遠(yuǎn)洋集團(tuán)、保利發(fā)展、萬科、碧桂園等30家房企現(xiàn)金短債比在1到2之間，數(shù)量比去年底增加了5家。
現(xiàn)金短債比不足1的有11家，較去年底減少了1名，占比50家上榜房企的22%，包括華發(fā)股份、招商蛇口、榮盛發(fā)展、迪馬股份、融創(chuàng)中國、中國金茂、藍(lán)光發(fā)展、綠地控股、中國恒大、富力地產(chǎn)和華夏幸福。
需要關(guān)注的是，房企公布的貨幣資金中通常包含受限制資金，而該部分資金無法動用，如果該部分規(guī)模過高的話，可能會對房企的短期償債能力造成壓力。
以富力為例，其受限資金180.9億元占比超過50%，去掉該部分資金后的現(xiàn)金短債比將腰斬至0.24。情況相似的還有迪馬股份，其受限資金占比超過45%，去掉該部分資金的現(xiàn)金短債比也將由0.94腰斬至0.51。中國金茂受限資金占比也不低，去掉77.7億元受限資金后，金茂的現(xiàn)金短債比將由0.83下滑至0.6。
如果將受限資金剔除在外，中南建設(shè)、寶龍地產(chǎn)、雅居樂集團(tuán)、金科股份、首開股份5家現(xiàn)金短債比也將縮水至1以內(nèi)。
未來現(xiàn)金短債比或?qū)⑸仙?/p>
億翰智庫認(rèn)為，總體而言有兩類房企現(xiàn)金短債比較為優(yōu)秀。
一是具有央企、國企背景的房企。一方面，此類企業(yè)憑借著背景優(yōu)勢，資源獲取能力更強(qiáng)，可以以更低的成本獲取優(yōu)質(zhì)地塊；另一方面，該類企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略一般不會急于擴(kuò)張，企業(yè)現(xiàn)金流充裕，如中國海外發(fā)展、保利發(fā)展的現(xiàn)金短債比分別為3.3及1.96，分別位于第二名及第11名。
二是本身發(fā)展戰(zhàn)略偏穩(wěn)健的規(guī)模房企現(xiàn)金短債比的表現(xiàn)也較為優(yōu)秀。由于投資風(fēng)格穩(wěn)健，對現(xiàn)金管控能力較強(qiáng)，該類房企不會過多的發(fā)債增加財(cái)務(wù)杠桿，如龍湖集團(tuán)與旭輝控股的現(xiàn)金短債比分別為4.55及2.35，分別位于上榜房企第一名及第五名，其中龍湖集團(tuán)在行業(yè)內(nèi)一直以“穩(wěn)”著名，融資端相對克制，旭輝控股則通過經(jīng)營杠桿的提升來壓縮財(cái)務(wù)杠桿。
在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前期，多數(shù)房企通過高杠桿拿地實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張，但近年來隨著樓市的企穩(wěn)，加上政府堅(jiān)持“房住不炒”的主基調(diào)，房地產(chǎn)行業(yè)的融資監(jiān)管趨嚴(yán)，部分房企因舉債過高導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)上升。自2020年8月份起，傳言稱央行將以“三道紅線”來約束高杠桿房企的融資行為，限制有息負(fù)債規(guī)模增速，盡管目前還未有具體的實(shí)施細(xì)則發(fā)布，但從2020年房企中期業(yè)績會中可以看出，多數(shù)房企已表態(tài)將在保障貨幣資金穩(wěn)步增加的情況下，積極降低財(cái)務(wù)杠桿、控制有息負(fù)債規(guī)模，因此億翰智庫預(yù)計(jì)未來房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金短債比將會有所上升。
凈負(fù)債率全透視
“三道紅線”下壓力大增
2020年至今，疫情對日常生活的影響逐漸淡化，但給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的危與機(jī)仍在持續(xù)發(fā)酵。
上半年，工地停工、售樓處停擺給銷售、回款造成了諸多不確定因素，而恢復(fù)市場活力的需求又帶來了寬松的貨幣政策和各地優(yōu)質(zhì)土地的積極供應(yīng)，成為不少企業(yè)吸納土儲的窗口期。
于是，盡管行業(yè)整體處于主動降杠桿的階段，但不少房企把握機(jī)會，順勢加大了投資的力度，從而在一定程度上促使50家典型房企在上半年整體凈負(fù)債率水平的抬升。
隨著土地市場及部分城市房地產(chǎn)市場有過熱的苗頭顯現(xiàn)，監(jiān)管層迅速出手，在8月份舉行了房地產(chǎn)企業(yè)座談會，并提到形成重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。盡管具體細(xì)則尚未出臺，但“三道紅線”新規(guī)早已在市場上流傳，“紅線”之一即為“凈負(fù)債率大于100%”。作為衡量房企杠桿水平、資金安全的重要指標(biāo)之一，凈負(fù)債率若過高，公司則易出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
凈負(fù)債率均值普漲
億翰智庫統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，50家典型房地產(chǎn)企業(yè)在2020年上半年的凈負(fù)債率均值為94.2%，較2019年末的89%上漲逾5個(gè)百分點(diǎn)，也改變了2016年-2019年間凈負(fù)債率均值整體走低的態(tài)勢。
以凈負(fù)債率排名計(jì)，2020年上半年，排在1-10位、11-20位、21-30位的房企，其凈負(fù)債率均值分別為46.2%、67%、75.2%，較2019年末同梯隊(duì)房企的凈負(fù)債率均值分別上漲了4.8個(gè)百分點(diǎn)、1.7個(gè)百分點(diǎn)、0.1個(gè)百分點(diǎn)。
排名在31-40位的房企凈負(fù)債率均值已經(jīng)在100%以上，為105.9%，較2019年底下降了2.7個(gè)百分點(diǎn)；排名在41-50位的房企凈負(fù)債率均值則降低了3.1個(gè)百分點(diǎn)，為176.8%。
具體來看，萬科27%的凈負(fù)債率位居上榜房企第一，中海和新城控股緊隨其后，2019年受“黑天鵝”事件影響，新城控股的凈負(fù)債率在2019年末大幅下降至16.4%，今年上半年雖回升至35.1%，但仍處低位。招商蛇口、華潤置地、龍湖集團(tuán)、迪馬股份、世茂集團(tuán)、碧桂園和合景泰富等也以低于60%的凈負(fù)債率位于絕對安全區(qū)。50家上榜房企中，凈負(fù)債率超過100%的房企共計(jì)16家，占比32%。其中，藍(lán)光發(fā)展、陽光城、金科股份、中南建設(shè)等15家凈負(fù)債率在100%-200%之間，藍(lán)光發(fā)展的凈負(fù)債率則是從2019年末的79%上漲至105.7%，漲幅較為兇猛。
50家典型房企中的凈負(fù)債率巔峰當(dāng)屬建發(fā)國際，其以247.7%的凈負(fù)債率一覽眾山小，這一數(shù)值較其2019年末大幅度增加了72個(gè)百分點(diǎn)。
不過，大部分央企、國企背景的房企則是在相關(guān)考核指標(biāo)的要求下，始終保持著低水平的凈負(fù)債率。如中海地產(chǎn)、招商蛇口、華潤置地，保持了一貫的穩(wěn)健，凈負(fù)債率在50%以下。
投資力度加大推高凈負(fù)債率
凈負(fù)債率整體的上行與房企的投資力度加大相關(guān)。億翰智庫認(rèn)為，“凈負(fù)債率較低的房企本身財(cái)務(wù)質(zhì)量較高，因此，受貨幣政策寬松、融資成本下降的利好，資金成本優(yōu)勢進(jìn)一步凸顯，房企可以借助融資環(huán)境的優(yōu)化而提升融資規(guī)模等，如果同時(shí)加強(qiáng)內(nèi)生的銷售回款，那么將有更充足的資金用于投資支出，整體上，在市場出現(xiàn)機(jī)會的情況下，凈負(fù)債率偏低的房企凈負(fù)債率反而有了一定的上漲。”
在疫情突襲的2020年恰出現(xiàn)了這樣的機(jī)會。在各地政府為恢復(fù)市場活力使出的多種辦法中，便包括供應(yīng)更多優(yōu)質(zhì)地塊激活一季度幾近停擺的投資。
一直對規(guī)模擴(kuò)展有所追求的房企，在今年上半年的拿地窗口期就表現(xiàn)得毫不猶豫。
招商蛇口在今年上半年共新增土地面積252.86萬平方米，總地價(jià)635億元，權(quán)益地價(jià)405.57億元。激進(jìn)的拿地舉措，使得招商蛇口經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額從2019年末的約138億元減少至-29.9億元。疊加借款凈流入減少等因素，招商蛇口截至6月末的貨幣資金較2019年底減少了約百億元，其整體凈負(fù)債率較2019年末上升了10.2個(gè)百分點(diǎn)至39.5%。
豪言要重回行業(yè)前三的保利地產(chǎn)，自然也不能錯過上半年的拿地窗口期，總土地投資額820億元，同比增長53.85%。拿地增加的同時(shí)，保利地產(chǎn)也沒有放過寬松的信貸窗口，上半年多次發(fā)債，促使其有息債務(wù)規(guī)模較2019年末上漲11.89%至3021億元，凈負(fù)債率也由此較2019年末上漲約15個(gè)百分點(diǎn)至72.07%。
不過，對于一直以穩(wěn)健著稱的國企、央企來說，即便凈負(fù)債率出現(xiàn)明顯上漲，也依然處于較低的水平。華潤置地截至今年6月底的凈負(fù)債率同比上漲了15.6個(gè)百分點(diǎn)至45.9%。
以近期頻繁被提及的“三道紅線”中的“凈負(fù)債率100%”來衡量，招商蛇口、保利地產(chǎn)、華潤置地等央企、國企仍處于低位。
事實(shí)上，低水平的凈負(fù)債率便意味著拿地?cái)U(kuò)儲的底氣。
2019年凈負(fù)債率驟降至16%的新城控股，今年上半年在“黑天鵝事件”影響逐漸消除后，迅速恢復(fù)擴(kuò)張步伐。億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，新城控股在上半年新獲80幅土地，新增土儲貨值為1285.5億元，位列行業(yè)第七。這也推動其凈負(fù)債率較2019年末出現(xiàn)18.7個(gè)百分點(diǎn)的漲幅。
相較而言，2019年底時(shí)凈負(fù)債率就達(dá)到198.9%高點(diǎn)的富力地產(chǎn)則只能克制對補(bǔ)倉的需求?？s減開支的富力降低了投拓的力度，聯(lián)席主席李思廉在中期業(yè)績會上說：“大多數(shù)招拍掛都是控制在10億元金額左右。”
據(jù)披露，富力地產(chǎn)在今年上半年僅新增8幅地塊，合同金額僅為60億元。富力還在控制負(fù)債，上半年減少了94億元負(fù)債，推動凈負(fù)債率下降至176.7%。對于目前仍然明顯處于高位的負(fù)債水平，富力依舊壓力頗大，李思廉在業(yè)績會上表示，未來將進(jìn)行“減磅”，到年末凈負(fù)債將再下降10%左右。
此外，富力集團(tuán)董事長助理、副總經(jīng)理陳志濠在接受《國際金融報(bào)》記者專訪時(shí)也重申，希望通過降杠桿來改善公司在資本市場的形象，他透露內(nèi)部對于降負(fù)債的要求像KPI考核一樣。
持續(xù)降負(fù)債是大趨勢
富力的選擇，也是下階段大部分房企共同的方向。
除了主動的去杠桿、降風(fēng)險(xiǎn)之外，監(jiān)管層再度收緊的融資政策是加快這一進(jìn)程的催化劑。
近期業(yè)內(nèi)熱傳的房企未來的融資將面臨“三道紅線”的高壓。這“三道紅線”的內(nèi)容分別為剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1。
以此為準(zhǔn)則，按照踩中紅線的數(shù)量為房企分檔，處于不同檔位的房企也將設(shè)定相應(yīng)的有息負(fù)債新增速度。“三道紅線”全部踩中的為紅色檔，未來有息負(fù)債不得增加。
各大房企在中期業(yè)績會上紛紛表達(dá)了未來持續(xù)降負(fù)債的計(jì)劃。
凈負(fù)債率達(dá)到199%的恒大在2019年年報(bào)中就將“降負(fù)債”列為發(fā)展戰(zhàn)略。據(jù)管理層披露，截至6月底，其有息負(fù)債較3月底減少約了400億元，未來將通過物業(yè)分拆上市進(jìn)一步將恒大的凈負(fù)債率降低19個(gè)百分點(diǎn)。
同樣將降杠桿作為重點(diǎn)規(guī)劃的融創(chuàng)，歷經(jīng)今年前6個(gè)月的時(shí)間，把凈負(fù)債率降低了23個(gè)百分點(diǎn)至149%。對于這一指標(biāo)，融創(chuàng)管理層表示已經(jīng)對政策有了判斷，提前進(jìn)行準(zhǔn)備，“（凈負(fù)債率）今年年底目標(biāo)120%，明年目標(biāo)100%以下”。
而這項(xiàng)指標(biāo)達(dá)到了180%的綠地控股則同樣一直處于降負(fù)債的通道中。“會議相關(guān)精神還是本著降負(fù)債，這也是我們公司主要目標(biāo)之一，與我們公司經(jīng)營導(dǎo)向一致。”綠地控股管理層在業(yè)績會上表示，未來會根據(jù)相關(guān)細(xì)則與要求逐步調(diào)整相關(guān)內(nèi)容及經(jīng)營方向。
當(dāng)然也有逆勢上揚(yáng)者，2019年末順利將凈負(fù)債率壓到70%的融信中國，今年上半年受激進(jìn)拿地的影響，該指標(biāo)再度回升到91%。管理層在業(yè)績會上提出了下半年凈負(fù)債率回落至70%-90%的決心。
在這樣背景下，未來凈負(fù)債率將延續(xù)整體下行的趨勢。億翰智庫認(rèn)為，從2020年多家上市房企的中期業(yè)績會上管理層的表態(tài)可以看出，在財(cái)務(wù)管控方面，有不少房企將控負(fù)債、降杠桿，以期更安全穩(wěn)健的增長；在投資方面，多數(shù)房企持穩(wěn)健態(tài)度，控制拿地支出。“總體上，多數(shù)房企是以開源節(jié)流的邏輯，管控杠桿，預(yù)計(jì)未來行業(yè)凈負(fù)債率有進(jìn)一步下滑的趨勢”。
