上一次見到黃其森，是兩年前的夏天。彼時，泰禾集團(tuán)已叫停拿地一年有余，兩項工作排在董事長黃其森的工作日程表首位：一是尋找戰(zhàn)投；二是“看人閱人”。時隔兩年多，《證券日報》記者再見黃其森，一身休閑運動范兒，雙眼略帶血絲，但不見焦慮。還沒打完招呼，他就接了一個電話，來自金融機(jī)構(gòu)的。
作為第一個有公開債務(wù)違約的市值曾達(dá)千億元房企的掌舵人，從2020年4月26日被列入失信被執(zhí)行人名單開始到現(xiàn)在，這465天，黃其森過得不容易。債務(wù)違約、股價下跌、項目停工、投資者和業(yè)主質(zhì)疑等一連串反應(yīng)接踵而來。有人曾給黃其森出主意稱，破產(chǎn)重組就可全身而退。但他拒絕了，深陷債務(wù)漩渦的黃其森試圖絕地求生。
“一家一家地與金融機(jī)構(gòu)溝通，最重要的就是復(fù)工、復(fù)產(chǎn)和復(fù)銷，把房子交給業(yè)主。”還有一個艱巨任務(wù)，就是“不能被ST，今年的目標(biāo)是盈利，全力以赴地保收益。”
直面?zhèn)鶛?quán)人的談判
7月30日晚，泰禾集團(tuán)公告稱，無法按期完成公司債券“H8泰禾01”本息的兌付，規(guī)模為15億元。截至7月30日，泰禾集團(tuán)已到期未歸還的借款金額為436.93億元，相比一季度末減少19億元。
“一些金融機(jī)構(gòu)最初不能接受泰禾集團(tuán)提出的條件，但隨著房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險逐漸暴露，這些機(jī)構(gòu)也在降低預(yù)期。”黃其森透露，為了與債權(quán)人達(dá)成和解，他在北京一家酒店住了一個多月。
“去年年底，與金融機(jī)構(gòu)的談判大有進(jìn)展。”黃其森說，目前與五六家主要債權(quán)人已談妥，主要方式是延長借款的還款期限、對資金成本給予一定優(yōu)惠以及豁免違約金，有的債務(wù)已展期到2023年12月。黃其森直言，到目前為止，仍有部分金融機(jī)構(gòu)未能達(dá)成一致，公司甚至為此面臨一些法律訴訟。但總體而言，形勢有所好轉(zhuǎn)，泰禾集團(tuán)“開始進(jìn)入上山路”。
按照黃其森的說法，其中不乏萬科的斡旋。2020年5月，萬科謹(jǐn)慎地設(shè)置了進(jìn)入安全閥門，達(dá)成條件方可入股。雖然至今萬科仍未入股，也未提供資金支持，但據(jù)了解，泰禾集團(tuán)與金融機(jī)構(gòu)談判的很多場合都有萬科出席，對泰禾集團(tuán)管理架構(gòu)的調(diào)整，萬科也提供了很多建議。
金融機(jī)構(gòu)的陸續(xù)“松口”，對一個個項目的“解封”，讓泰禾集團(tuán)有了“從泥潭中爬出來”的機(jī)會。
北京400億元現(xiàn)房的博弈
自債務(wù)危機(jī)爆發(fā)以來，泰禾集團(tuán)的項目一度大范圍停工，其中既有疫情因素的影響，也有來自金融機(jī)構(gòu)保全措施的影響，以及部分股東與合作方退出的壓力。
“停滯”是黃其森最焦慮的一道“坎”。“項目只有完工才有價值，才能化解危機(jī)。”黃其森舉例稱，北京大多數(shù)項目都是準(zhǔn)現(xiàn)房了，有個別項目再投個把億資金就能撬動數(shù)十億元的銷售了。
在項目處置中，經(jīng)過與債權(quán)人達(dá)成一致，泰禾集團(tuán)提出“封閉管理”的方法，即項目層面的融資、銷售等資金流動，完全用于項目本身的自運轉(zhuǎn)，不必受公司整體經(jīng)營狀況的影響。這樣做的好處是，項目可以獨立于母公司先行實現(xiàn)債務(wù)重組，加上與承包商工程隊協(xié)商價格與工期，幾個重點樓盤逐步解凍。
今年6月和7月，作為泰禾集團(tuán)重點復(fù)工復(fù)產(chǎn)復(fù)銷區(qū)域的北京和福州，有的項目已經(jīng)開始交付，有的獲得了竣工備案，有的明確了復(fù)工節(jié)點。泰禾集團(tuán)方面向《證券日報》記者表示，在北京有400億元貨值的現(xiàn)房，其中地處北京副中心的中國院子還有60多套現(xiàn)房可售，單套價值都在大幾千萬元甚至億元以上。
泰禾集團(tuán)的現(xiàn)房資產(chǎn)是當(dāng)前打贏翻盤戰(zhàn)的關(guān)鍵，黃其森對此看得很清楚。復(fù)工復(fù)產(chǎn)不能馬上帶來業(yè)績和現(xiàn)金流，但現(xiàn)房復(fù)銷則可馬上帶來回款，產(chǎn)生收益，進(jìn)而爭取盈利，這是泰禾集團(tuán)這個上市平臺不能被實施ST或退市的“七寸”。泰禾集團(tuán)需要金融機(jī)構(gòu)給予更多時間，自己也要為活下去搶“生血”時間。
“目前差不多85%的項目已經(jīng)復(fù)工了。”黃其森透露稱。
二次創(chuàng)業(yè)要做“高端精品”
一家市值千億元規(guī)模房企的“冰凍三尺”，絕非“一日之寒”造成。
“我在2017年已經(jīng)意識到這個問題了，步子邁大了，管理跟不上。”黃其森說，2018年，泰禾集團(tuán)開始做出調(diào)整。一是停止拿地，并從海南等區(qū)域退出；二是退出環(huán)京區(qū)域；三是退出投資回報周期長的舊改項目。為了降杠桿，2018年和2019年，泰禾集團(tuán)償還了千億元規(guī)模的債務(wù)。“如果這筆債務(wù)沒有還掉，公司今天一點機(jī)會都沒有了。”
在處理危機(jī)的460多天中，黃其森萌生了“二次創(chuàng)業(yè)”的想法。等盤活這一盤棋，妥善解決危機(jī)之后，“我們最后大概會退到不到10個城市，北京、上海、廣州、深圳、南京、蘇州、杭州、福州和廈門。”黃其森說，在產(chǎn)品定位上，未來泰禾集團(tuán)主要做“高端精品”；在規(guī)模上，“300億元到500億元就夠了”。
按照黃其森的說法，泰禾集團(tuán)在核心一二線城市有3000多億元貨值的土地儲備，“土地款基本上都付清了”，這是二次創(chuàng)業(yè)的資本；另外，中式“院子系”產(chǎn)品牌子是二次創(chuàng)業(yè)的基石。
但“二次創(chuàng)業(yè)”的前提是危機(jī)已經(jīng)化解。正如黃其森所說，泰禾集團(tuán)上山的路不易走，要做好長期吃苦的準(zhǔn)備。早調(diào)整要比晚調(diào)整好，早做準(zhǔn)備就有翻盤的可能。
