今年以來(lái),部分開發(fā)商為盡快出清庫(kù)存增加回款,以“零首付”“送首付”“你買房我還貸”為噱頭的營(yíng)銷口號(hào)層出不窮。
中國(guó)證券報(bào)記者調(diào)研發(fā)現(xiàn),所謂“零首付”并非不需要購(gòu)房者支付首付款,而是開發(fā)商采取做高合同價(jià)格,或提供墊付資金等手段“幫助”購(gòu)房者融資支付首付款。業(yè)內(nèi)人士指出,此類營(yíng)銷方式和操作手段看似為消費(fèi)者提供便利,但實(shí)際上增加了消費(fèi)者的負(fù)債成本,且涉嫌虛假宣傳和違規(guī)貸款,加大了購(gòu)房者的資金風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。
“零首付”另有玄機(jī)
日前,蘇州市某樓盤打出“零首付、拎包入住”的廣告。據(jù)了解,所謂“零首付”,并非不需要支付首付款,而是開發(fā)商通過做高合同價(jià)格的方式,增加購(gòu)房者可貸出的按揭貸款額度,并建議購(gòu)房者申請(qǐng)“裝修貸”等消費(fèi)類貸款獲取資金支付首付款。
該樓盤銷售經(jīng)理舉例說明:“例如,房子的實(shí)際價(jià)款為100萬(wàn)元,按照七成貸款比例,首付款需要30萬(wàn)元,貸款為70萬(wàn)元。開發(fā)商可以為購(gòu)房者做高合同價(jià),將合同價(jià)提高至140萬(wàn)元,這樣購(gòu)房者就可以從銀行貸出98萬(wàn)元,在實(shí)際支付中,首付款僅為2萬(wàn)元。對(duì)于這部分首付款,購(gòu)房者還可通過申請(qǐng)‘裝修貸’進(jìn)行覆蓋。”
面對(duì)購(gòu)房者對(duì)虛假合同的擔(dān)憂,上述銷售人員說:“可以簽訂兩份合同,一份以實(shí)際房?jī)r(jià)簽訂,是購(gòu)房者的真實(shí)購(gòu)房?jī)r(jià)格,并開具發(fā)票;另一份以較高房?jī)r(jià)簽訂,是購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)按揭貸款時(shí)提供的證明材料。”
值得注意的是,今年以來(lái),“零首付零月供”“送首付”等房地產(chǎn)廣告在部分地區(qū)出現(xiàn)。開發(fā)商通過為購(gòu)房者提供首付款融資等方式來(lái)實(shí)現(xiàn)所謂“零首付”,例如,允許購(gòu)房者分期支付首付、開發(fā)商或第三方墊資機(jī)構(gòu)為購(gòu)房者墊資支付首付款和月供等。目前,中國(guó)證券報(bào)記者了解到,部分樓盤營(yíng)銷活動(dòng)已被叫停,相關(guān)宣傳已經(jīng)刪除或終止。
存在多重風(fēng)險(xiǎn)
多位業(yè)內(nèi)人士指出,“零首付”的暗箱操作,與監(jiān)管政策相違背,涉嫌違法違規(guī),存在諸多風(fēng)險(xiǎn)。
從廣告宣傳的角度來(lái)看,根據(jù)相關(guān)規(guī)定,相關(guān)廣告必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確,不得欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者。而“零首付”“零月供”等廣告內(nèi)容與實(shí)際情況不符,涉嫌虛假宣傳,欺詐消費(fèi)者。
從購(gòu)房成本來(lái)看,開發(fā)商“支招”降低首付的方式,表面上在短期內(nèi)可緩解購(gòu)房者資金周轉(zhuǎn)壓力,但實(shí)際上可能擴(kuò)大負(fù)債金額,形成新的貸款成本。
河北厚諾律師事務(wù)所律師雷家茂說,購(gòu)房者若通過貸款、分期付款、機(jī)構(gòu)墊資等方式支付首付款,一般需支付借款利息、服務(wù)費(fèi)等多項(xiàng)費(fèi)用,使實(shí)際購(gòu)房綜合成本增加。
此外,“零首付”“首付貸”等方式在本質(zhì)上違規(guī),購(gòu)房者還面臨被銀行拒貸、斷貸的資金風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。
“首付款是購(gòu)房者對(duì)自身購(gòu)房能力、還貸能力的證明,需使用自有資金支付。銀行在貸前審批時(shí),會(huì)通過跨行系統(tǒng)對(duì)首付資金來(lái)源進(jìn)行核查,如果發(fā)現(xiàn)首付款為貸款周轉(zhuǎn)資金,那么很有可能拒絕批貸。”工商銀行蘇州地區(qū)某貸款經(jīng)理向中國(guó)證券報(bào)記者表示。
“簽訂虛假合同是違法行為。”北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣警告稱:“一方面違反了商品房銷售的相關(guān)規(guī)定,沒有如實(shí)備案;另一方面,通過這種方式騙取高額貸款,違反了銀行按揭貸款的相關(guān)規(guī)定,涉嫌騙貸,一經(jīng)發(fā)現(xiàn),銀行不會(huì)進(jìn)行放貸,即使已經(jīng)放貸,往往也會(huì)直接解除按揭貸款合同,要求提前償還全部貸款。”
消費(fèi)者需警惕
針對(duì)相關(guān)違規(guī)操作,監(jiān)管部門早已出臺(tái)多重舉措。
根據(jù)相關(guān)規(guī)定,嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購(gòu)房首付融資,嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供“首付貸”等購(gòu)房融資產(chǎn)品或服務(wù),嚴(yán)禁房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供房地產(chǎn)場(chǎng)外配資,嚴(yán)禁個(gè)人綜合消費(fèi)貸款等資金挪用于購(gòu)房。
此外,多位業(yè)內(nèi)人士提醒,購(gòu)房者應(yīng)增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)并了解相關(guān)法律規(guī)定,不輕信開發(fā)商的“誘人”宣傳,學(xué)會(huì)辨識(shí)不實(shí)宣傳,并依法依規(guī)辦理房貸業(yè)務(wù)。若在購(gòu)房過程中權(quán)利被侵犯,應(yīng)盡快依法維權(quán),向市場(chǎng)監(jiān)督管理部門、住建部門投訴舉報(bào)等。消費(fèi)者要根據(jù)自身的財(cái)務(wù)狀況作出理性選擇,避免因無(wú)力還貸引發(fā)信用危機(jī),甚至陷入違法泥潭。